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Vente d'actions : avez-vous le droit?
Les titulaires de permis peuvent être appelés à agir comme intermédiaires pour la vente ou l'achat d'une entreprise. Dans ce type de transactions, divers scénarios sont pris en considération, dont la vente d'actifs ou la vente d'actions, pour déterminer quelle avenue est la plus avantageuse tant pour le vendeur que pour l’acheteur. L'option choisie peut ainsi avoir des répercussions importantes sur le droit de l’agence ou du courtier immobilier de percevoir une rétribution. Les décisions des tribunaux commentées ci-après en constituent une bonne illustration. C'est pourquoi les titulaires de permis doivent être vigilants, car certaines transactions pourraient tomber sous l'égide de la Loi sur les valeurs mobilières.
Annulation d’une promesse d’achat déjà acceptée
La clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permet au vendeur d’accepter une nouvelle promesse d’achat à condition que la première promesse d’achat, déjà acceptée, soit annulée.
Notaires et avocats doivent être « dans l’exercice de leurs fonctions »... ou titulaires d’un permis délivré par l’OACIQ
Note : Le présent article fait référence à des jugements rendus entre 2004 et 2012, à une époque où l’ancienne Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73.1) et ses règlements étaient en vigueur. En conséquence, le texte qui suit fait référence au vocabulaire applicable à cette époque. L’analyse qui suit demeure toutefois pertinente sous la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73.2) entrée en vigueur le 1er mai 2010 et mise à jour le 13 juillet 2018 après l’adoption du projet de loi n° 141.
L’importance de confirmer l’annulation d’une promesse d’achat
Plusieurs clauses apparaissant notamment sur les formulaires Promesse d’achat, Annexe F et Annexe R prévoient que la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue en raison du non-respect, par l’une ou l’autre des parties, des délais y étant fixés. La clause 6.3 de la Promesse d’achat est un excellent exemple de cette situation.
Contrat de courtage exclusif : le courtier peut-il autoriser son client à offrir l’immeuble en vente par lui-même?
Certains propriétaires désirant signer un contrat de courtage demandent de pouvoir effectuer, eux aussi, une mise en marché de leur immeuble afin de trouver d’éventuels acheteurs.
Obligation de recommander une inspection par un inspecteur en bâtiment qui détient une assurance responsabilité professionnelle
L’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit que le courtier ou le dirigeant d’agence doit notamment « recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui […] détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions ».
Instructions au notaire sur le partage de rétribution - Qui peut faire quoi?
L’agence ou le courtier du vendeur ont la possibilité de donner des instructions au notaire afin que l’agence ou le courtier de l’acheteur soit directement rétribué à même le produit de la vente.
Contexte d’utilisation du formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, obligatoire depuis juillet 2012, doit être utilisé dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision. Pour une transaction liée à une copropriété divise, tout courtier est désormais tenu d'utiliser le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise.
Propriété mise hors marché
ll peut arriver pendant la durée d’un contrat de courtage exclusif irrévocable que le vendeur ne désire plus vendre son immeuble. Le courtier du vendeur peut alors, après entente, mettre fin au contrat (résiliation) ou, à défaut d'entente sur la résiliation du contrat, doit mettre la propriété hors marché après en avoir expliqué la portée au vendeur.
Les règles entourant la radiation d’une hypothèque
Afin d’assurer la sécurité des transactions immobilières pour tous les intervenants, les notaires sont assujettis à des règles strictes relativement à une demande de relevés de compte dans le cadre d’un remboursement de solde de crédit menant à la radiation d’une hypothèque sur un immeuble
Quels formulaires utiliser pour la vente d’entreprise?
En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, la vente d’une entreprise n'est assujettie à cette loi que si les biens de l’entreprise, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.
Comment le compte en fidéicommis devient une valeur ajoutée
Puisque le système qui soutient l’établissement, le maintien et la gestion d’un compte en fidéicommis est basé sur la confiance, l’article qui suit s’adresse à tous les courtiers, incluant les dirigeants d’agence.
Application de la TPS et de la TVQ à la vente d’un immeuble utilisé à des fins résidentielles et commerciales
De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures est exonérée de la TPS et de la TVQ.
Immeuble résidentiel assujetti ou non à la TPS et à la TVQ - Déclaration à faire aux formulaires obligatoires de contrat de courtage et de promesse d’achat
Les formulaires obligatoires de contrat de courtage et de promesse d’achat en matière résidentielle comportent l’obligation d’y préciser le fait qu’un immeuble est ou n’est pas assujetti à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ).
Instructions au notaire concernant la rétribution : une clause spécifique à ce sujet
Est-il possible de me faire payer la rétribution prévue à mon contrat de courtage achat chez le notaire, et ce, à même le produit de la vente?
Comment vous préparer à une inspection
L’inspection doit être considérée comme un moment privilégié de formation et de prévention. Le Service d’inspection est tenu de procéder à la surveillance des activités des titulaires de permis de l’OACIQ, plus particulièrement en vérifiant leurs dossiers, livres et registres.
Versements à la société par actions d’un courtier par son agence : conditions et vérifications
Depuis le 1er janvier 2012, les courtiers qui agissent pour une agence peuvent exercer leurs activités au sein d’une société par actions (compagnie) dont ils ont le contrôle. La rétribution qui aurait auparavant été dévolue au courtier est alors remise à cette société.
Divulgation de la rétribution : Le Service d’inspection veille au grain
La transparence est de mise dans toute transaction immobilière. Ainsi, en matière de rétribution, vous devez dévoiler par écrit à la partie que vous représentez les conditions de partage de rétribution offertes aux agences ou aux courtiers qui collaboreront à la transaction, ainsi que les conséquences engendrées par les conditions proposées.
Guide de l’inspection en bâtiments : les responsabilités du courtier
L’inspection en bâtiments est une étape primordiale lors de l’achat d’une maison.
Tentatives de fraude auprès des agences et des courtiers immobiliers : soyez vigilants!
Le Centre Info OACIQ a reçu, ces derniers jours, de multiples appels de la part de courtiers immobiliers concernant un stratagème frauduleux qui a déjà été vu et qui semble avoir repris de plus belle.
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