Les biens immeubles
Les biens immeubles par nature
L’article 900 du Code civil du Québec stipule que : « Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet. »
Exemples :
- immeuble sur un solage;
- piscine creusée;
- arbres, arbustes, plantes annuelles ou vivaces;
- le terrain lui-même.
Est donc considéré immeuble par nature tout ce qui adhère au sol et au sous-sol.
Le Code civil du Québec indique aussi que font partie intégrante d’un immeuble les meubles incorporés à l’immeuble, qui perdent leur individualité et qui assurent l’utilité de l’immeuble1. Ainsi, les fenêtres, les portes, les escaliers, l’ascenseur, le plancher de bois, les tapis collés au plancher, le système de chauffage, le système de climatisation, la plomberie et le système d’alarme font partie de la vente, à moins d’en avoir été expressément exclus.
1 Art. 901 C.c.Q.
Les biens immeubles par attache ou réunion
Tel que défini au Code civil du Québec, « Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l’immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu’ils y restent et assurent l’utilité de l’immeuble. […] »2
2 Art. 903 C.c.Q.
Pour déterminer si un bien est un bien immeuble par attache ou réunion, on peut se poser la question : « Ai-je besoin d’un outil pour l’enlever? » Si c’est le cas, il s’agit d’un bien immeuble par attache ou réunion.
Exemples de biens immeubles par attache ou réunion faisant partie de la vente à moins d’en avoir été exclus spécifiquement :
- appareils électriques encastrés (lave-vaisselle, plaque chauffante, hotte),
- poêle à combustion lente,
- lustres,
- tringles à rideaux,
- piscine hors terre ayant un lien avec le patio ou avec le sol,
- cuve accrochée au mur,
- aspirateur central,
- soucoupe de télévision, etc.
Par ailleurs, en vertu du Code civil du Québec et des formulaires édités par l’OACIQ, les biens immeubles par nature, par attache ou par réunion sont assujettis à la garantie légale tant sur le droit de propriété que de qualité. Cependant, le législateur permet au vendeur de diminuer ou même d’exclure cette garantie par l’ajout d’une clause claire à cet effet.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DES COURTIERS
Devoir de conseil
Pour permettre au vendeur de prendre une décision éclairée, le courtier doit lui expliquer ses obligations découlant de la garantie légale de qualité, ainsi que les avantages et inconvénients qui résultent de la présence ou de l’absence de cette garantie. Selon les circonstances, il pourrait être de bon conseil d’exclure ou de réduire cette garantie légale de qualité.
En cas de doute, si le bien meuble à l’origine est devenu un immeuble par attache ou réunion, il serait de bonne pratique de préciser sur les formulaires si le vendeur inclut ou exclut ce bien.
En savoir plus : La garantie légale de propriété et de qualité
