Le droit de propriété
La vente et l’achat d’immeubles et d’entreprises, la location et le prêt garanti par hypothèque immobilière sont des opérations importantes et toutes aussi différentes. Ces opérations dont traitent les courtiers immobiliers sont donc très variées et ont un point en commun : elles gravitent toutes autour de la notion du droit de propriété.
Définition
L’article 947 du Code civil du Québec définit ce qu’est le droit de propriété :
« La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. »
Le droit de propriété est un droit réel.
Pour en savoir plus sur la garantie du droit de propriété : La garantie légale de propriété et de qualité
Droit de propriété privé et droit de propriété public
Si le lien de propriété est entre une personne (physique ou morale) et un bien (meuble ou immeuble), on parlera de droit de propriété privé.
Si le lien de propriété est entre l’État, ou un de ses organismes, et un bien (meuble ou immeuble), on parlera de droit de propriété public.
Les activités du courtier immobilier relèvent du droit de propriété privé.
Caractéristiques du droit de propriété
Le droit de propriété revêt trois caractéristiques :
Usus : le droit d’utiliser le bien et d’en jouir;
Fructus : le droit de percevoir les fruits et les revenus (ex. : percevoir les loyers, récolter les pommes de ses pommiers, percevoir des intérêts sur des placements, etc.);
Abusus : le droit de disposer du bien, de l’hypothéquer, de le vendre, de le louer, de le donner.
L’étendue du droit de propriété
Le propriétaire d’un immeuble est propriétaire du sol, du sous-sol et du sursol (espace au-dessus du sol), avec les restrictions imposées par le législateur par les différentes lois ou règlements.
L’article 951 du Code civil du Québec indique que :
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire, au-dessus et au-dessous, toutes les constructions, ouvrages et plantations qu’il juge à propos; il est tenu de respecter, entre autres, les droits publics sur les mines, sur les nappes d’eau et sur les rivières souterraines. »
Le droit d’accession
Une autre notion pertinente au travail du courtier est celle de l’accession. En effet, l’article 948 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement le droit d’accession :
« La propriété d’un bien donne droit à ce qu’il produit et à ce qui s’y unit, de façon naturelle ou artificielle, dès l’union. Ce droit se nomme droit d’accession. »
Ainsi, le simple fait d’identifier clairement et de façon adéquate le lot qui fait l’objet de la transaction dans le cadre de vos contrats (contrat de courtage, promesse d’achat ou contre-proposition) inclut automatiquement toute construction, ouvrage et plantation qui s’y trouvent, et ce, sans avoir à en faire une nomenclature exhaustive. C’est pourquoi l’identification cadastrale de l’immeuble est si importante.
Enfin, bien qu’un propriétaire puisse faire une multitude de choses sur sa propriété, il existe quand même certaines limites au droit de propriété. Le législateur utilise le terme « fonds » lorsqu’il parle du terrain.
