Loi concernant les droits sur les mutations immobilières
De toutes les lois d’application particulière, celles portant sur les mutations immobilières1 risque d’être celle ayant le plus fréquemment d’impact dans les transactions immobilières du courtier.
De 1976 à 1992, l’application de cette loi – qui portait auparavant le titre de Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières – était laissée à la discrétion de chaque municipalité. Depuis le 1er janvier 1992, toutes les municipalités du Québec ont l’obligation de percevoir un droit de mutation (qui est le même partout) dans le cas de certains transferts d’immeubles. Quand on parle de taxes de bienvenue, c’est à cette loi qu’on fait référence.
Définition d’un transfert d’immeuble
Selon la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, les évènements suivants constituent un transfert2 :
- vente immobilière;
- donation immobilière;
- déclaration de transmission dans le cadre du transfert successoral d’un immeuble;
- échange d’immeubles;
- vente en justice (excluant la prise en paiement);
- location immobilière dont le terme excède 40 ans;
- emphytéose et la cession des droits de l’emphytéote.
1 RLRQ, c. D-15.1.
2 Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1, art. 1.
Calcul du droit de mutation
Quand une personne achète une propriété, la ville perçoit un droit de mutation. Les clients acheteurs vont souvent se demander quel montant ils auront à payer.
La base d’imposition
Afin de procéder au calcul, il faut connaître le montant qui sera pris en considération. L’article 2 alinéa 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières établit que :
« La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants :
- le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble;
- le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble;
- le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. »
Le montant de la contrepartie fournie est le prix qui est payé par l’acheteur de l’immeuble.
La contrepartie stipulée est déterminée par les parties lors du règlement d’une succession ou lors du transfert d’un immeuble par donation, soit dans des situations n’impliquant pas de paiement d’argent.
La valeur marchande peut être déterminée par un évaluateur agréé; les villes utilisent cependant la valeur municipale uniformisée, qui correspond au montant de l’évaluation municipale que l’on trouve sur le compte de taxes municipales.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente, le notaire fournira à l’acheteur le montant qu’il aura à payer en droits de mutation immobilière.
Nonobstant cela, le courtier qui représente l’acheteur devrait transmettre cette information à son client avant la rencontre avec le notaire.
Le calcul des droits de mutation se retrouvera à la section « Mentions exigées en vertu de l’article 9 alinéa 1 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières »3 de l’acte de vente.
Plusieurs aspects (exonération, programmes spéciaux, etc.) peuvent faire l’objet d’une réglementation particulière qui aura un impact sur le calcul final. Ainsi, avant de parler à son client des droits de mutation dans le cadre d’une transaction donnée, le courtier doit vérifier l’information sur le site de la municipalité.
Le droit de mutation est dû à compter de l’inscription du transfert4.
Pour en savoir plus : Pouvoirs des municipalités - Droits sur les mutations immobilières
3 RLRQ, c. D-15.1.
4 Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1, art. 6.
