Loi de l’impôt sur le revenu et la Loi sur les impôts concernant la vente d’un immeuble par un non-résident canadien
Toute personne qui vend un immeuble à revenus ou un terrain vacant est susceptible de faire un gain en capital. S’il s’agit d’un non-résident canadien*, il ne fait normalement pas sa déclaration de revenus au Canada, mais dans son lieu de résidence.
Afin d’obliger ce non-résident à payer l’impôt qu’il aurait à payer sur son gain en capital, les lois de l’impôt contiennent des dispositions forçant le non-résident à obtenir des ministères du Revenu provincial et fédéral un certificat l’autorisant à vendre et à retenir une certaine somme d’argent représentant l’impôt à payer pour l’année de disposition du bien.
Si le vendeur non-résident a obtenu les certificats des ministères du Revenu, le montant de la retenue sera indiqué sur les deux certificats.
*Non-résident canadien aux fins de l’impôt :
- Vit dans un autre pays de façon régulière, normale ou habituelle, et n'y est pas considéré comme résident du Canada.
- N’a pas de lien de résidence au Canada et est dans l'une des situations suivantes :
- vit à l'étranger tout au long de l'année d'imposition;
- réside au Canada pendant moins de 183 jours durant l'année d'imposition.
À retenir
- Un non-résident qui dispose d’un immeuble situé au Canada et qui est imposable doit obtenir un certificat de conformité délivré par les autorités fiscales fédérales.
- Si l’immeuble est situé au Québec, il devra aussi faire une demande de certificat auprès de Revenu Québec.
- La demande doit être faite au plus tard dix jours après la vente de l’immeuble.
- Cependant, au moment de la vente, si les certificats n’ont pas été obtenus, le notaire devra conserver dans son compte en fidéicommis une somme représentant 25 % du produit de la disposition (moins le coût d’acquisition) pour les autorités fiscales fédérales1; cette somme sera de 12 % pour les autorités fiscales du Québec2. Le notaire ne pourra remettre ces sommes au vendeur, ou leur reliquat selon le cas, avant la réception des certificats.
- Ces retenues pourraient empêcher la vente de se faire pour manque d’équité, entre autres si l’immeuble est grevé d’une hypothèque.
- L’obtention des certificats de conformité est essentielle pour l’acheteur, qui pourrait être tenu de payer aux gouvernements fédéral et provincial les retenues mentionnées ci-dessus, et ce, même s’il a déjà entièrement payé le prix d’achat de l’immeuble3.
- Puisque c’est l’acheteur qui devient responsable en vertu des lois fiscales applicables, les gouvernements pourraient inscrire une hypothèque légale contre l’immeuble ainsi acheté afin de recouvrer les sommes dues par le vendeur. Des pénalités prévues aux lois fiscales pourraient aussi échoir à l’acheteur.
1 Loi de l’impôt sur le revenu du Canada, L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.), art. 116.
2 Loi sur les impôts, RLRQ, c. I-3, Partie 9, art. 1097-1101.2.
3 Loi de l’impôt sur le revenu du Canada, L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.), art. 116(5); Loi sur les impôts, RLRQ, c. I-3, Partie 9, art. 1101.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DES COURTIERS
En raison de la difficulté de qualifier une personne de résident ou de non-résident du Canada, le courtier ne doit pas émettre d’opinion à ce sujet. Il doit plutôt recommander à son client de s’informer auprès des autorités gouvernementales afin qu’il obtienne lui-même l’information et les documents pertinents.
Le courtier devra conserver au dossier du client une copie de ces documents et aviser le notaire de cet élément.
Dans l’éventualité où le vendeur n’est pas un résident canadien au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu et au sens de la Loi sur les impôts, le courtier doit le préciser à la section 11.1 du contrat de courtage en faisant référence à la clause préimprimée 8.1.3.
Comme prévu au Code civil du Québec – à moins que les parties n’en conviennent autrement – la vente d’un immeuble situé au Québec est assujettie à la garantie légale de qualité, et ce, même si le vendeur est un non-résident canadien.
Le courtier doit toutefois aviser l’acheteur qu’il pourrait avoir de la difficulté à exercer un recours contre le vendeur non-résident. En effet, les recours judiciaires contre quelqu’un qui n’est pas au Québec entraînent souvent des complications et des coûts additionnels afin d’exécuter tout jugement qui aurait été rendu au Québec.
Conséquemment, même si la garantie légale de qualité existe, l’acheteur doit être informé qu’elle pourrait dans les faits se révéler illusoire.
Dans cet esprit, le courtier pourrait conseiller d’établir le prix d’achat en fonction de cet état de fait.
À défaut d’obtenir les certificats des ministères mentionnés ci-dessus, l’acquéreur a l’obligation de retenir ces sommes. C’est le notaire instrumentant qui procédera à la retenue. S’il n’y a pas de retenue, l’acquéreur sera responsable.
Conséquemment, au moment du choix du notaire, le courtier doit recommander à son client acheteur de s’assurer que le notaire soit familier avec les règles applicables aux vendeurs non-résidents. En cas contraire, il serait préférable que l’acheteur retienne les services d’un professionnel ayant les compétences requises qui pourra assister le notaire.
