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Les successions

Le conjoint, les enfants ou tout autre membre de la famille d’une personne décédée désirant disposer de la résidence ou des autres immeubles sont susceptibles de consulter un courtier immobilier. Peuvent-ils vendre ces propriétés? Si oui, qui signera les contrats et formulaires? Quels documents seront essentiels pour effectuer la transaction? Avant de répondre à ces questions, certains concepts doivent tout d’abord être exposés.

Recherche testamentaire

Avant de procéder au règlement de toute succession, il est nécessaire de vérifier si le défunt a laissé un testament. La recherche testamentaire est donc une étape importante à la suite d’un décès. Qu’un testament ait été laissé ou non, il faut obligatoirement procéder à une demande de recherche testamentaire dans les registres des dispositions testamentaires et des mandats de protection du Québec. Cette démarche permettra de savoir :

• si le testament entre les mains d’un client est bien le dernier;
• s’il en existe un plus récent;
• si le défunt est décédé sans laisser de testament.

Il y a deux registres officiels : la Chambre des notaires du Québec et le Barreau du Québec. Ces deux registres sont indépendants. Une recherche dans l’un ne vous permet pas de savoir si un testament plus récent se trouve dans l’autre.

Deux demandes doivent donc être effectuées, une pour chaque registre.

Il n’appartient pas au courtier immobilier d’entreprendre cette démarche. Toutefois, il ne peut pas intervenir dans une transaction impliquant une succession tant que cette étape n’est pas complétée.

 

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SUCCESSION TESTAMENTAIRE

Au Québec, il existe quatre sortes de testaments :

1. testament olographe;
2. testament devant témoins;
3. testament notarié;
4. clause « au dernier vivant les biens » dans un contrat de mariage.

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1. Le testament olographe

Il doit être entièrement écrit de façon manuscrite par le testateur et signé de sa main¹. Il n’est assujetti à aucune autre forme. Ce testament doit être homologué par le tribunal. L’homologation est une requête devant la Cour supérieure afin de faire vérifier le testament par un juge, de la manière prescrite par le Code de procédure civile². Le juge vérifiera que les conditions de forme ont été respectées et déterminera la validité du testament.

¹ Art. 726 C.c.Q.
² Art. 772 C.c.Q.; art. 303 C.p.c.

2. Le testament devant témoins

Il est rédigé par le testateur ou par un tiers. Devant deux témoins majeurs, le testateur certifie qu’il s’agit de son testament, mais il n’a pas à en divulguer le contenu et il signe la fin. S’il a déjà signé, il reconnaît sa signature. Il peut même le faire signer par un tiers pour lui, en sa présence et suivant ses instructions. Les témoins signent aussitôt le testament en présence du testateur. Tout comme le testament olographe, cette forme de testament doit également être homologuée.

3. Le testament notarié

Il est reçu en minute devant un notaire assisté d’un ou de deux témoins. Il mentionne la date et le lieu où il est reçu. Contrairement aux deux formes précédentes, il s’agit d’un acte authentique. C’est pourquoi il n’a pas besoin d’être homologué par le tribunal pour faire preuve de son contenu.

4. Clause pertinente dans un contrat de mariage

Quant à la dernière forme de testament, il s’agit d’une clause énoncée au contrat de mariage par laquelle les époux se lèguent leurs biens entre eux au dernier survivant ou aux enfants nés ou à naître. Le contrat de mariage étant obligatoirement notarié, cette forme de testament n’a donc pas besoin d’être homologuée.

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Types de legs

Tout comme il existe plus d’une forme de testament, il existe également différents types de legs dans les testaments³ :

1. Legs universel
2. Legs à titre universel
3. Legs particulier

³ Art. 731 C.c.Q.

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1. Legs universel

Le legs universel est celui qui donne à une ou à plusieurs personnes l’ensemble des biens de la succession⁴.

2. Legs à titre universel

Le legs à titre universel est celui qui donne à une ou à plusieurs personnes le droit d’obtenir :

• la propriété d’une quote-part (ou d’un pourcentage) de la succession;
• un démembrement du droit de propriété sur la totalité ou une quote-part de la succession;
• la propriété ou un démembrement de ce droit sur la totalité ou une quote-part de l’universalité des immeubles ou des meubles, des biens propres, communs ou acquêts, ou des biens corporels ou incorporels⁵.

EXEMPLES : « Je lègue mes biens meubles à Louis et mes biens immeubles à Roland. » ou « Je lègue mon immeuble à mes trois enfants Frédéric, Nicolas et Jean-François. »

⁴ Art. 732 C.c.Q.
⁵ Art. 733 C.c.Q.

3. Legs particulier

Tout bien qui n’est ni universel, ni à titre universel, est à titre particulier⁶.

EXEMPLES : « Je lègue ma montre à Michel » ou « Je lègue mon voilier à Louis. »

On parle alors de legs particuliers, où un légataire hérite d'un ou de plusieurs biens clairement identifiés parmi l’ensemble des biens de la succession.

Les principaux avantages de faire un testament sont de :

• choisir les héritiers;
• déterminer ce qu’ils recevront;
• sélectionner la personne qui règlera la succession, c’est-à-dire le liquidateur.

Outre les légataires, les liquidateurs jouent un rôle de premier plan dans les transactions dans le cadre d’une succession testamentaire.

⁶ Art. 734 C.c.Q.

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Le liquidateur

La personne responsable de régler la succession est appelée le liquidateur (anciennement exécuteur testamentaire). Le liquidateur administre la succession et voit éventuellement au partage des biens qui en font partie. Il peut avoir été nommé par testament⁷, par les héritiers⁸ ou même dans certains cas par le tribunal⁹. Le liquidateur nommé dans le testament n’est pas obligé d’en accepter la charge¹⁰.

Ses principales fonctions sont :

• de faire l’inventaire des biens;
• de percevoir les créances, c’est-à-dire les sommes d’argent dues au défunt;
• de payer les dettes du défunt;
• de procéder à la clôture de l’inventaire et à la publication dans un journal et dans le Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM);
• de faire la délivrance des biens aux héritiers.

On dit que le liquidateur a la saisine des biens du défunt. Cela signifie que c’est le liquidateur qui administre et gère les biens de la personne décédée pendant la durée de la liquidation de la succession. C’est donc le liquidateur qui peut signer pour et au nom de la succession afin d’engager cette dernière lors de la vente de l’immeuble appartenant au défunt, et ce, tant et aussi longtemps que la succession n’est pas réglée.

Tout comme le tuteur, le liquidateur est un administrateur du bien d’autrui¹¹. Il peut donc être chargé de différents pouvoirs d’administration, tels que la simple administration ou la pleine administration. Le testateur pourra avoir indiqué dans son testament les pouvoirs d’administration donnés au liquidateur.

Attention! Si le testament est silencieux quant aux pouvoirs conférés au liquidateur, celui-ci sera réputé ne détenir que des pouvoirs de simple administration.

Il arrive cependant - particulièrement dans les testaments olographes où le testateur n’a pas obtenu de conseils professionnels - que l’intention du testateur d’octroyer une simple ou pleine administration au liquidateur ne soit pas clairement établie.

Dans ce cas, il est fortement recommandé d’obtenir une opinion juridique avant d’accepter de représenter un liquidateur.

Outre ces situations particulières, le testament peut prévoir que le liquidateur a la pleine administration, ce qui signifie qu’il est autorisé à vendre seul; le courtier n’a alors pas besoin d’obtenir la signature des héritiers testamentaires.

Le testament prévoit-il que le liquidateur a la simple administration? Ce dernier devra obtenir l’autorisation écrite de tous les héritiers testamentaires (s’ils sont universels ou à titre universel) ou des légataires particuliers à qui est dévolu l’immeuble pour signer. Une telle autorisation pourrait prendre la forme d’une résolution attestée par un juriste, qui aura l’obligation de vérifier l’identité des signataires et de s’assurer que le contenu reflète bien leur volonté.

Attention! Si plus d’un liquidateur a été nommé, tous les liquidateurs devront signer les contrats de courtage vente, promesses d’achat et contre-propositions.

⁷ Art. 786 C.c.Q.
⁸ Art. 785 C.c.Q.
⁹ Art. 788 C.c.Q.
¹⁰ Art. 784 C.c.Q.
¹¹ Art. 802 C.c.Q.

Déclaration de transmission

Le règlement d’une succession peut être long et rempli de diverses complications. Le courtier a l’obligation de vérifier toute l’information qu’on lui transmet, en plus d’être en mesure de la justifier. Tout défaut à cette obligation peut engager sa responsabilité.

La déclaration de transmission constitue un document qui permet au courtier de faire certaines vérifications d’usage dans le cadre d’une succession.

Nature et forme

La déclaration de transmission est un acte notarié en minute qui vise à transférer le droit de propriété d’un immeuble du défunt à ses héritiers ou au liquidateur jusqu’à sa vente par la succession. Cette déclaration doit être publiée au Registre foncier.

Son contenu

• Nom, occupation et domicile du défunt
• Régime matrimonial du défunt
• Confirmation du décès du défunt
• Confirmation du titre de propriété du défunt
• S’il s’agit ou non d’une succession testamentaire;
  • si oui, la forme de testament est précisée
• Nom des légataires
• Nom du ou des liquidateurs
• Liste des immeubles faisant partie de la succession

 

	Qui signera les formulaires?	Documents à obtenir et à conserver au dossier
Aucun liquidateur nommé dans le testament	Tous les légataires à titre universel ou tous les légataires universels. ou Uniquement les légataires particuliers qui héritent de l’immeuble.	La déclaration de transmission.
Un ou des liquidateurs nommés dans le testament	Pleine administration Les liquidateurs seulement.   Simple administration Les liquidateurs autorisés par tous les légataires à titre universel ou les légataires universels. ou Les liquidateurs autorisés par les légataires particuliers.	Pleine administration La déclaration de transmission. Une copie certifiée conforme du testament ou un extrait certifié conforme du testament confirmant les pouvoirs d’administration du liquidateur. Simple administration La déclaration de transmission. Une copie certifiée conforme du testament ou un extrait certifié conforme du testament confirmant les pouvoirs d’administration du liquidateur. L’autorisation de tous les légataires universels, à titre universel ou particuliers, selon le cas.

 

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SUCCESSION LÉGALE OU SUCCESSION AB INTESTAT (SANS TESTAMENT)

Les héritiers légaux

Si la personne décède sans testament, on dit qu’il s’agit d’une succession légale ou d’une succession ab intestat. Les héritiers sont appelés héritiers légaux ou successibles et sont déterminés par le Code civil du Québec¹².

¹² Art. 617-624 C.c.Q.

EXEMPLE : Laurent est marié à Anne et ils ont trois enfants. Laurent décède. S’il n’a pas fait de testament, le Code civil du Québec prévoit qu’Anne recevra un tiers de la succession et que les enfants recevront les deux tiers restants.

Le liquidateur

Les héritiers légaux peuvent se réunir et décider, à la majorité, qui pourrait s’occuper de la liquidation de la succession. Cette décision est ensuite inscrite dans un « avis de désignation du liquidateur ». Le Code civil du Québec ne prévoit pas de forme particulière pour cet acte. Dans le cadre du travail du courtier, il est toutefois recommandé de n’accepter que des actes notariés ou attestés par un juriste.

Le liquidateur a les mêmes fonctions que celles mentionnées dans le cadre de la succession testamentaire. Le liquidateur nommé à la majorité des héritiers légaux ne détient cependant que la simple administration des biens du défunt. Les héritiers légaux ne peuvent investir de la pleine administration le liquidateur ainsi nommé.

Conséquemment, les héritiers devront l’autoriser à l’unanimité à vendre les immeubles faisant partie de la succession. L’« avis de désignation du liquidateur » et l’« autorisation de vendre l’immeuble » peuvent tous deux figurer sur le même document.

En l’absence d’avis de désignation et d’autorisation de vendre, tous les héritiers légaux devront signer le contrat de courtage ou la promesse d’achat, de même que l’acte de vente de la propriété. Il faut consulter la déclaration de transmission pour connaître les héritiers légaux.

Que la succession soit testamentaire ou non, les héritiers doivent fournir au courtier une déclaration de transmission.

Déclaration de transmission

Lorsqu’une transaction implique la vente d’un immeuble par la succession, l’obtention de la déclaration de transmission est indispensable pour le courtier immobilier.

Elle lui permettra de savoir si la personne est décédée avec ou sans testament, qui sont les héritiers légaux et quelle est la désignation de l’immeuble. Il arrive que la nomination du liquidateur apparaisse également dans ce document.

Les héritiers ne sont pas d’accord pour vendre l’immeuble? Les héritiers en accord avec la vente devront demander l’autorisation au tribunal et le courtier devra impérativement obtenir tous les documents requis afin de s’assurer que toutes les signatures pertinentes apparaissent sur les formulaires.

Si le courtier n’obtient pas toutes les signatures, les contrats et promesses d’achat n’étant signés qu’avec les héritiers en accord, la transaction sera nulle et le courtier aura fait travailler inutilement les courtiers de l’acheteur. Parce que le courtier vendeur aura omis des étapes dans sa recherche visant à déterminer les personnes autorisées à vendre l’immeuble, tous ces gens pourraient tenir le courtier responsable de leurs dommages.

 

	Qui signera les formulaires?	Documents à obtenir et à conserver au dossier
Aucun liquidateur nommé par les héritiers	Tous les héritiers	La déclaration de transmission.
Un ou des liquidateurs nommés par les héritiers	Simple administration Les liquidateurs autorisés par tous les héritiers	Simple administration La déclaration de transmission. L’avis de désignation d’un liquidateur nommé à la majorité des héritiers. L’autorisation des héritiers, donnée à l’unanimité, de vendre l’immeuble.

 

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Fin de la liquidation :

• par la délivrance de legs;
• par le partage des biens de la succession.

L’acte de délivrance de legs

Qu’il s’agisse d’une succession légale (ab intestat) ou testamentaire, la publication au Registre foncier du bureau de la publicité des droits de l’acte de délivrance de legs, qui est un acte notarié, indiquera la fin de la liquidation de la succession par le liquidateur.

Il n’est pas rare de voir la déclaration de transmission et la délivrance de legs sur le même document. Une fois l’acte de délivrance de legs dûment signé, les héritiers deviennent propriétaires du bien délivré.

En effet, les héritiers ne prennent pas automatiquement possession de leur legs suivant le décès. La délivrance de legs est une clause contenue à la déclaration de transmission qui prévoit si l’immeuble est immédiatement transféré aux héritiers ou s’il est conservé pour gestion par le liquidateur tant et aussi longtemps que la succession n’est pas liquidée.

Lorsqu’un client remet au courtier l’acte de délivrance de legs – qui équivaut à l’acte de propriété des héritiers ou légataire, selon le cas – celui-ci a en main le bon document pour faire son travail. Une fois l’acte de délivrance de legs publié, le courtier n’a plus à obtenir la déclaration de transmission.

L’acte de partage des biens de la succession

Plus d’un héritier devient propriétaire de l’immeuble? Par l’acte de partage, les héritiers devenus copropriétaires indivis des biens de la succession peuvent se partager les biens, de sorte que chacun d’eux soit propriétaire d’un bien en particulier.

Le législateur a cependant prévu que le partage ne peut pas avoir lieu ni être exigé avant la fin de la liquidation de la succession¹³.

EXEMPLE : le légataire a laissé un immeuble à Saint-Sauveur et un immeuble à Laval dans sa succession. Pierre et Paul, les deux seuls héritiers, deviennent copropriétaires indivis des deux immeubles. À la suite de l’acte de partage, Paul devient seul et unique propriétaire de l’immeuble situé à Saint-Sauveur et Pierre devient propriétaire de l’immeuble situé à Laval. Le client peut remettre au courtier cet acte de partage, qui fait acte de son titre de propriété.

¹³ Art. 836 C.c.Q.

 

Qui signera les formulaires?

• Le propriétaire du bien.

Quel document le courtier doit-il obtenir et mettre au dossier?

• L’acte de partage.

 

Formation sur le sujet
Les successions : qui signe quoi?