Les règlements municipaux
Chaque municipalité a ses particularités et il existe une multitude de règlements municipaux. En fonction de la destination qu’il veut donner à l’immeuble et selon la réglementation de la municipalité où il est situé, l’acheteur doit vérifier la faisabilité d’une construction, d’une réparation, de l’installation d’un certain type de commerce, etc.
Lorsqu’un client acheteur dévoile à son courtier ses intentions concernant la destination qu’il entend donner à l’immeuble ou lorsque le courtier détecte qu’une telle vérification est nécessaire, ce dernier doit recommander à son client de vérifier les règlements municipaux, afin de s’assurer qu’il pourra réaliser son projet.
Les droits acquis
L’immeuble qui déroge à un règlement municipal actuel peut bénéficier d’un droit acquis dans le cas où il était conforme à la réglementation en vigueur au moment de sa construction. Le fardeau de la preuve revient toujours à la personne qui prétend jouir d’un tel droit acquis.
Documents à obtenir :
- Permis émis par la municipalité.
- Certificat émis par la municipalité reconnaissant l’existence du droit acquis.
À défaut de reconnaissance par la municipalité, celui qui prétend détenir un droit acquis devra s’adresser aux tribunaux afin de faire confirmer son droit.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Lorsqu’un vendeur mentionne que son immeuble bénéficie de droits acquis, le courtier doit :
- Remplir la section D2.6 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et apporter les précisions nécessaires à la section D14.
- Conserver une copie du document faisant foi du droit acquis au dossier de l’agence.
Le courtier de l’acheteur doit, quant à lui :
- Rendre la Promesse d’achat conditionnelle à ce que le vendeur fournisse, dans un certain délai, la preuve de l’existence d’un tel droit acquis à l’aide de la clause 9.1 de la Promesse d’achat.
Les dérogations mineures
Chaque municipalité est libre d’adopter un règlement sur les dérogations mineures, ce qui signifie que ce règlement diffère d’une municipalité à l’autre.
Définition1
La dérogation mineure constitue une procédure d’exception en vertu de laquelle le conseil municipal peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés lesquels ne rencontrent pas les dispositions des règlements d’urbanisme de la municipalité.
Une telle dérogation mineure ne peut cependant être accordée que si les critères suivants sont rencontrés :
- l’application du règlement de zonage et de lotissement cause un préjudice sérieux au demandeur;
- si elle ne porte pas atteinte à la jouissance du droit de propriété des propriétaires des immeubles avoisinants;
- si elle respecte les objectifs du plan d’urbanisme;
- si les travaux, dans le cas où ils sont en cours ou déjà exécutés, ont été effectués de bonne foi et on fait l’objet d’un permis.
1 Voir Affaires municipales, Régions et Occupation du territoire, Règlement sur les dérogations mineures. Repéré à https://www.mamh.gouv.qc.ca/amenagement-du-territoire/guide-la-prise-de-decision-en-urbanisme/reglementation/reglement-sur-les-derogations-mineures/
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Lorsqu’un vendeur mentionne que son immeuble bénéficie d’une dérogation mineure, le courtier doit :
- Remplir la section D2.6 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et apporter les précisions nécessaires à la section D14.
- Conserver une copie du document faisant foi de la dérogation mineure au dossier de l’agence.
Le courtier de l’acheteur doit, quant à lui :
- Rendre la Promesse d’achat conditionnelle à ce que le vendeur fournisse, dans un certain délai, la preuve de l’existence d’une telle dérogation mineure à l’aide de la clause 9.1 de la Promesse d’achat.
Immeuble requérant une dérogation mineure
Il est possible que ce soit les projets de rénovation, d’aménagement ou encore d’agrandissement de l’acheteur qui permettent au courtier d’entrevoir l’obligation pour ce dernier d’obtenir une dérogation mineure afin de pouvoir réaliser son projet. C’est dans la Promesse d’achat, plus particulièrement à la clause 12.1, que le courtier pourra élaborer une condition à cet effet.
Non-conformité
Malgré les sections précédentes, il est tout simplement possible qu’un immeuble ne soit pas conforme à la réglementation municipale applicable.
Dans ce cas, cet état de fait doit faire l’objet d’une mention au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Lors de la prise du contrat de courtage, la case « oui » de la clause D2.7 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble doit être cochée et des précisions doivent être apportées à la section D14 de ce même formulaire.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble doit être annexé à la Promesse d’achat afin de dégager le vendeur de toute responsabilité envers l’acheteur.
