Les majeurs protégés
Contrairement aux mineurs, les circonstances qui peuvent entraîner l’inaptitude d’un majeur sont multiples. En effet, le législateur reconnaît au majeur la capacité juridique, à moins que certains facteurs comme une maladie, une déficience ou un affaiblissement dû à l’âge ne viennent affecter ses facultés mentales, physiques ou les deux1. Cette incapacité peut empêcher le majeur à prendre soin de lui-même, à administrer ses biens ou encore les deux. Le nombre de situations possibles étant élevé, le législateur a prévu des régimes de protection variés afin de s’adapter aux réels besoins d’un majeur inapte.
Ce n’est qu’exceptionnellement qu’un majeur inapte sera représenté par le Curateur public. Ce sera le cas lorsqu’il est impossible de trouver une personne de l’entourage du majeur pour exercer une telle charge.
Cependant, le Curateur public n’aura sur les biens du majeur protégé que la simple administration comme pouvoir, et ce, même s’il agit à titre de curateur. Conséquemment, le Curateur public sera assujetti aux règles applicables au tuteur.
Le législateur a prévu que si le majeur protégé agissait seul, les actes ainsi posés pouvaient être annulés ou les obligations qui en découlent réduites sans avoir à prouver un préjudice subi par ce dernier. Cependant, pour les actes posés avant l’ouverture du régime de curatelle, il sera possible de les faire annuler ou d’en réduire les obligations sur preuve de l’existence notoire de l’inaptitude du majeur ou encore de la connaissance du cocontractant d’une telle inaptitude. Ainsi, si un courtier signe un contrat de courtage et sert par la suite d’intermédiaire dans le cadre d’une promesse d’achat (PA), il pourrait voir sa responsabilité engagée s’il a été négligent quant à l’état de son client.
1 Art. 258 C.c.Q.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Comment identifier le vendeur ou l’acheteur au contrat de courtage (vente ou achat), à la promesse d’achat, à la contre-proposition, etc.?
Inscrire le nom du majeur protégé, suivi de la mention : « Représenté par » (le nom et les coordonnées du curateur).
Remplir la section 1.1 et vérifier l’identité du curateur. L’information du majeur protégé devra apparaître à la section 1.2 et la nature de la relation (curateur) devra être indiquée.
Qui signera les formulaires?
Le curateur seul signe.
Quels documents le courtier doit-il obtenir et conserver au dossier?
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Les titres de propriété du majeur protégé (s’il s’agit du vendeur)
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Le jugement en nomination de curateur
Quels formulaires le courtier doit-il utiliser?
Depuis le 3 avril 2018, six formulaires, obligatoires selon le cas, doivent être utilisés pour les transactions impliquant le Curateur public :
- Promesse d'achat – Curateur public
- Annexe – Copropriété divise – Curateur public
- Annexe – Copropriété indivise – Curateur public
- Bonifications avant acceptation – Curateur public
- Contre-proposition à une promesse d’achat – Curateur public
- Modifications – Curateur public
Pour en savoir plus : Formulaires obligatoires pour toute transaction avec le Curateur public
Le mandat
Quelle incidence a un mandat dans le cadre du travail du courtier immobilier?
Si une personne doit s’absenter pour des vacances ou pour affaires ou s’il lui est difficile de se déplacer, il peut charger quelqu’un d’autre de s’occuper d’actes administratifs courants (paiements de facture, opérations bancaires, etc.) ou d’actes plus importants comme la vente ou l’achat d’un immeuble.
L’article 2130 du Code civil du Québec définit le mandat comme suit :
« Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique avec un tiers, à une autre personne, le mandataire qui, par le fait de son acceptation, s’oblige à l’exercer. Ce pouvoir et, le cas échéant, l’écrit qui le constate, s’appellent aussi procuration. »
Les parties
Mandant : personne qui donne le mandat
Mandataire : personne à qui le mandat est donné
Pouvoirs d’administration
Le mandataire représente le mandant. Il s’agit en fait d’un administrateur du bien d’autrui, tout comme le tuteur l’est pour les biens du mineur. Contrairement au tuteur, dont les pouvoirs d’administration sont énoncés au Code civil du Québec, le mandataire exerce exclusivement les pouvoirs qui lui sont attribués dans le mandat2.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DES COURTIERS
Avant de conclure un contrat de courtage, le courtier immobilier doit vérifier le contenu du mandat afin de déterminer si le mandataire est chargé ou non de la vente, de l’achat ou de la location d’un immeuble.
Le mandant peut donner un mandat très général assorti de la simple administration ou de la pleine administration de ses biens. Il peut également avoir choisi de confier au mandataire un mandat limité à un seul acte, telle la vente de son immeuble3.
Dans les cas où il n’est pas clair que le mandant ait chargé le mandataire de la pleine administration, les règles de simple administration s’appliquent. Cela signifie que le mandataire peut vendre ou hypothéquer l’immeuble dans la mesure où il a obtenu un des deux documents suivants :
- l’autorisation du mandant;
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l’autorisation du tribunal.
Dans un cas comme dans l’autre, l’autorisation ne sera accordée que si elle est nécessaire pour payer les dettes ou conserver la valeur du bien.
Dans le cas où le document est fourni, le courtier devra en conserver une copie dans le dossier de contrat de courtage.
2 Art. 2131 C.c.Q.
3 Art. 2135(1) C.c.Q.
Forme
Le mandat est aussi communément appelé procuration, en référence à l’écrit qui le constate4. La validité du mandat ou de la procuration n’est assujettie à aucune forme particulière. Dans l’exécution de son mandat, le mandataire doit agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté. Il doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts4. Il doit rendre compte au mandant à la fin de son mandat. Tout au long de son mandat, il doit respecter les limites fixées par le mandant, à défaut de quoi, il peut engager sa responsabilité personnelle.
4 Art. 2130 C.c.Q.
5 Art. 2138 C.c.Q.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DES COURTIERS
Le courtier doit conserver au dossier les documents suivants :
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Vendeur Les titres de propriété établissant le droit de propriété du mandant à titre de vendeur. Une copie du mandat ou de la procuration du mandataire. Dans le cas où le mandat ne prévoyait pas le droit de vendre l’immeuble, une copie de l’autorisation du mandant ou du jugement autorisant une telle vente. |
Acheteur Une copie du mandat ou de la procuration du mandataire. Dans le cas où le mandat ne prévoyait pas le droit d’hypothéquer l’immeuble à acquérir et que telle hypothèque soit nécessaire, une copie de l’autorisation du mandant à cet effet ou du jugement autorisant une telle hypothèque. |
Qui signera le formulaire? Le mandataire signe les formulaires au nom du vendeur ou de l’acheteur, selon le cas. Toutefois, le nom du vendeur ou de l’acheteur apparaîtra à la section identification des parties (clause 1.1 du CCV, CCD ou CCI et 1 de la PA, PAD et PAI) et celui du mandataire à la clause 1.2 du CCV, CCD ou CCI et section 1 de la PA, PAD ou PAI. |
Le mandat donné en prévision de l’inaptitude
L’article 2166 du Code civil du Québec indique que :
« Le mandat donné par une personne majeure en prévision de son inaptitude à prendre soin d’elle-même ou à administrer ses biens est fait par acte notarié en minute ou devant témoins.
Son exécution est subordonnée à la survenance de l’inaptitude et à l’homologation par le tribunal, sur demande du mandataire désigné dans l’acte. »
Forme obligatoire
Le mandat en prévision de l’inaptitude du mandant revêt l’une des deux formes obligatoires sous peine de nullité :
- par acte notarié en minute;
- par acte sous seing privé, signé devant deux témoins.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DES COURTIERS
Quels documents le courtier doit-il obtenir et conserver au dossier?
S’il faut procéder à la vente de l’immeuble appartenant au mandant :
- les titres de propriété confirmant le droit de propriété du mandant.
Indépendamment du fait que le mandataire souhaite vendre ou acheter une propriété, le courtier doit :
- vérifier si le mandat a été homologué* en demandant une copie du jugement à cet effet;
- demander une copie du mandat afin de s’assurer que le mandataire a le pouvoir de vendre, d’acheter et d’hypothéquer cette propriété.
*L'homologation permet d'obtenir un jugement qui rend le mandat « officiel ». Le jugement en homologation confirme dans un premier temps l’inaptitude du mandant et constate, dans un deuxième temps, l’entrée en vigueur dudit mandat.
Pour en savoir plus : Inaptitude du client en cours de contrat de courtage
