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Les personnes mariées ou unies civilement

Cette section n’a d’utilité que lorsqu’un seul des conjoints est propriétaire de l’immeuble dont le courtier doit faire la mise en marché.

Célibataire, conjoint de fait, divorcé, marié ou uni civilement? Quand vient le moment de signer un contrat de courtage, une promesse d’achat ou une contre-proposition, l’état civil d’une personne a une incidence.

Définitions

Mariage

Institution contractée entre deux personnes, ayant l’âge requis par la loi, de même sexe ou de sexe différent, et ce, publiquement devant un célébrant compétent et en présence de deux témoins.

Union civile

Institution créée en 2002 qui ressemble au mariage, par laquelle peuvent s’unir tant les conjoints de même sexe que ceux de sexes opposés.

Pour le courtier immobilier, les règles pertinentes sont les mêmes qu’il s’agisse d’un couple marié ou uni civilement.

 

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Principe général à retenir

Lorsqu’un seul des conjoints mariés ou unis civilement est propriétaire de l’immeuble qu’il veut vendre, le courtier devrait toujours faire intervenir le conjoint non propriétaire à l’endroit prévu à cet effet sur les formulaires. Lorsque cette opération est impossible – et seulement dans ce cas – le courtier doit analyser la situation afin de déterminer si l’intervention du conjoint non propriétaire est absolument nécessaire en suivant la démarche ci-dessous.

Trois notions s’appliquent à toutes les personnes mariées ou unies civilement au Québec :

1. la résidence familiale;
2. le patrimoine familial;
3. le régime matrimonial.

 

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1. La résidence familiale

La résidence familiale est l’endroit où les membres de la famille habitent et exercent leurs principales activités. Cet endroit est choisi par les époux1. Il n’existe qu’une résidence familiale par famille. La notion de résidence familiale ne s’applique que pour les couples mariés ou unis civilement. Fait important : la notion de résidence familiale est tout à fait étrangère aux conjoints de fait. Au sens du Code civil du Québec, il n’existe donc pas de résidence familiale pour les conjoints de fait, et ce, que ce soit à titre de propriétaire de l’immeuble ou de locataire d’un logement.

¹ Art. 395 C.c.Q.

Pourquoi, la notion de résidence familiale est-elle importante pour le courtier?

C’est qu’elle a une incidence sur les signatures à obtenir dans le cadre de son travail. Le fait qu’un immeuble constitue une résidence familiale a des conséquences sur l’exercice des droits du conjoint propriétaire. Ces conséquences sont énoncées au Code civil du Québec, plus précisément aux articles 404, 405 et 408.

Source : Code civil du Québec

 

Pourquoi faire intervenir le conjoint du propriétaire lorsque l’immeuble sert de résidence familiale, et ce, peu importe le nombre de logements? C’est que le Code civil du Québec interdit au propriétaire de vendre sans le consentement de son conjoint.

Dès que le mariage est prononcé, une personne peut publier une déclaration de résidence familiale sur la propriété de son conjoint, qu’elle lui appartienne ou non. Cette déclaration se fait au Registre foncier du bureau de la publicité des droits, le tout tel que prévu au Code civil du Québec.

Ainsi, selon l’article 407, « La déclaration de résidence familiale est faite par les époux ou l’un d’eux.

Elle peut aussi résulter d’une déclaration à cet effet contenue dans un acte destiné à la publicité. »

L’effet de cette publication est défini aux articles 401 et suivants du Code civil du Québec :

Ainsi, le conjoint propriétaire ne peut vendre, hypothéquer ou disposer de l’immeuble et des biens meubles servant à l’usage du ménage sans le consentement de l’autre conjoint. Advenant le refus de l’autre conjoint, le propriétaire devra demander l’autorisation au tribunal pour pouvoir le faire.

Si les conjoints sont locataires, ce sont les articles 403 à 405 inclusivement qui s’appliquent :

« L’époux locataire de la résidence familiale ne peut, sans le consentement écrit de son conjoint, sous-louer, céder son droit ni mettre fin au bail lorsque le locateur a été avisé, par l’un ou l’autre des époux, du fait que le logement servait de résidence familiale.

Le conjoint qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut, s’il ne l’a pas ratifié, en demander la nullité. »

Si la résidence familiale est dans un immeuble de cinq logements ou plus, l’article 405 du Code civil du Québec prévoit que le conjoint qui n’a pas donné son consentement à l’acte d’aliénation peut exiger de l’acquéreur qu’il lui consente un bail des lieux déjà occupés à des fins d’habitation, aux conditions régissant le bail d’un logement; de la même façon, celui qui n’a pas donné son consentement à l’acte de location peut en demander la nullité.

 

Les conjoints de fait

Au Québec, bien des couples décident de faire vie commune sans être mariés ou unis civilement. Ce choix a des conséquences juridiques dans le cadre de transactions immobilières.

Définition

En droit québécois, il n’y a pas de définition unique de l’union de fait, aussi appelée union libre ou concubinage, et ce, ni au Code civil du Québec ni aux lois particulières.

On peut donc définir les conjoints de fait ou concubins comme deux personnes de sexes différents ou de même sexe, qui font vie commune, se présentant publiquement comme un couple, et ce, sauf disposition contraire, sans égard au nombre d’années de vie commune ou à la présence ou à l’absence d’enfants communs. Toutefois, certaines lois d’application particulière requièrent des périodes minimales de cohabitation avec ou sans enfants communs.

Conséquences juridiques dans le cadre de transactions immobilières

Les conjoints de fait vivent ensemble, mais ne sont pas mariés ni unis civilement. Les notions de patrimoine familial, de résidence familiale, de même que de régimes matrimoniaux ne s’appliquent donc pas.

Par ailleurs, plusieurs conjoints de fait détiennent conjointement pour moitié chacun la résidence familiale ou un autre immeuble. Puisqu’ils sont copropriétaires, les deux conjoints de fait doivent signer les documents.

Qui signera les formulaires?

En vertu des titres de propriété qui les désignent comme propriétaires ou non, un seul ou les deux signeront les documents. Le courtier doit être vigilant, car il existe parfois une « convention d’union de fait » entre les conjoints. Cette convention pourrait contenir une clause concernant le sort de la résidence commune en cas de rupture, en accordant, par exemple, un droit d’achat prioritaire à l’ex-conjoint non propriétaire.

2. Le patrimoine familial

Le patrimoine familial est constitué de certains biens meubles et immeubles, dont les résidences de la famille ou les droits qui en confèrent l’usage (résidence principale et résidences secondaires) et les meubles qui les garnissent ou les ornent, et qui servent à l’usage du ménage. Le patrimoine familial n’a aucune incidence sur le travail du courtier immobilier, et ce, contrairement au régime matrimonial traité ci-dessous. Le patrimoine familial ne change pas la propriété de l’immeuble et ne nécessite pas l’intervention du conjoint non propriétaire au contrat de courtage vente ni à une promesse d’achat (ou à une contre-proposition), sauf s’il s’agit de la résidence familiale. Dans ce cas, le conjoint non propriétaire devra intervenir aux formulaires à l’endroit prévu à cet effet.

3. Le régime matrimonial

Si l’immeuble à vendre ne constitue pas une résidence familiale, le courtier doit se renseigner sur le régime matrimonial des conjoints, et ce, peu importe le nombre de logements ou si la destination de l’immeuble est résidentielle ou commerciale.

Il existe au Québec trois régimes matrimoniaux :

3.1. La communauté de biens, régime légal avant le 1^er juillet 1970 (ou régime conventionnel depuis cette date);

Ce régime comprend trois catégories de biens :
a) les biens communs;
b) les biens réservés;
c) les biens propres de chacun des époux.

3.2. La séparation de biens, régime conventionnel;
3.3. La société d’acquêts, régime légal depuis le 1^er juillet 1970.

 

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3.1 La communauté de biens

Le régime matrimonial de la communauté de biens est le régime légal avant le 1^er juillet 1970. Sous ce régime, seul le mari administre les biens.

a) Les biens communs

Les biens communs sont tous les biens meubles que les époux possèdent avant et pendant le mariage ainsi que les salaires des époux. Ce sont aussi les immeubles acquis par l’époux pendant le mariage.

Pour vendre un bien meuble ou immeuble dit commun, le mari devra obtenir l’autorisation de son épouse, et ce, même si ledit bien est uniquement à son nom. Ainsi, l’épouse devra intervenir aux formulaires à titre de conjoint non propriétaire.

b) Les biens réservés

Un bien réservé est un bien meuble ou immeuble acquis par l’épouse avec son salaire pendant le mariage. Bien que l’épouse puisse acquérir l’immeuble, elle devra obtenir le consentement de son époux si elle désire l’hypothéquer. Elle devra aussi obtenir le consentement de son mari si elle désire vendre cet immeuble. Elle pourra donc signer l’acte d’acquisition seule, si l’achat est comptant. Pour vendre, l’époux devra intervenir aux formulaires à titre de conjoint non propriétaire.

c) Les biens propres de chacun des époux

Les biens propres d'un conjoint comprennent :

• les immeubles qu'il a acquis avant le mariage, par exemple une maison, un chalet ou un appartement en copropriété (condo);
• les donations que l'autre conjoint lui a faites par contrat de mariage;
• les donations que l'autre conjoint lui a faites durant le mariage;
• les legs reçus de ses ascendants (p. ex. : père, grand-mère);
• les indemnités qu’il a touchées à titre de dommages et intérêts après avoir subi des préjudices corporels ou moraux, par exemple, une indemnité de la SAAQ à la suite d’une blessure subie lors d’un accident de la route.

3.2 La séparation de biens

Selon ce régime, chaque conjoint :

• est propriétaire de ses biens, peu importe s'il les a achetés avant ou pendant l'union;
• gère seul ses biens;
• paie seul ses dettes, sauf celles qu'il a contractées pour les besoins courants de sa famille.

Partage des biens

• S’il y a rupture des conjoints, chacun conserve ses biens, à la condition de prouver qu'ils lui appartiennent.
• Toutefois, les conjoints doivent d'abord régler leur patrimoine familial. Ce dernier les oblige à partager à parts égales la valeur de certains biens.

Le bien sur lequel aucun des époux ne peut justifier son droit exclusif de propriété est présumé appartenir aux deux indivisément, à chacun pour moitié².

² Art. 487 C.c.Q.

 

Source : Régimes matrimoniaux et régime d’union civile - Séparation de biens

3.3 La société d’acquêts

Le régime de la société d’acquêts est le régime légal en vigueur depuis le 1^er juillet 1970. Si les conjoints se marient sans faire de contrat de mariage, ils sont automatiquement régis par le régime légal de la société d’acquêts. Il est quand même possible de faire un contrat de mariage et de choisir le régime de la société d’acquêts.

Sous ce régime, l’article 448 du Code civil du Québec prévoit que :

« Les biens que chacun des époux possède au début du régime ou qu’il acquiert par la suite constituent des acquêts ou des propres selon les règles prévues ci-après.»

Les biens propres

Un bien propre est notamment un bien, meuble ou immeuble, possédé avant le mariage, un bien reçu par succession ou par donation avant ou pendant le mariage, un instrument de travail nécessaire à sa profession ou un bien en remplacement d’un propre.

Les biens acquêts

Un bien acquêt est notamment un bien, meuble ou immeuble, acquis pendant le mariage par l’un ou l’autre des conjoints. Sous ce régime, la règle veut que chaque époux peut administrer seul ses biens, qu’ils soient acquêts ou propres. Ainsi, chaque époux peut vendre seul un immeuble lui appartenant.

S’il s’agit d’une résidence familiale, le courtier devra cependant obtenir le consentement de l’époux non propriétaire.

Par ailleurs, au fil du temps, la majorité des biens propres ont tendance à devenir des biens acquêts. Un bien acquis avant le mariage, mais qui n’est pas encore entièrement payé, deviendra un bien acquêt si la moitié ou plus est payée pendant le mariage. Dans de tels cas, la valeur du bien pourra être partagée entre les époux advenant la dissolution du régime matrimonial. Dans ces mêmes cas, si le montant de la vente sert à racheter un autre immeuble, il s’agira alors de remploi d’un bien propre aux yeux de la loi.

EN RÉSUMÉ

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À qui appartient l’immeuble?	Qui signe?
Un seul des conjoints de fait	Seul le conjoint propriétaire du bien signe.
À une personne mariée ou unie civilement	Le conjoint propriétaire signe comme vendeur alors que l’autre conjoint intervient à l’endroit approprié à titre de conjoint du vendeur.
Communauté de biens	S’il s’agit d’un bien commun ou réservé, le conjoint propriétaire signe comme vendeur alors que l’autre conjoint intervient à l’endroit approprié à titre de conjoint du vendeur.
Séparation de biens	Seul le conjoint propriétaire signe comme vendeur et l’intervention de l’autre conjoint n’est pas nécessaire*.
Société d’acquêts	Seul le conjoint propriétaire signe comme vendeur et l’intervention de l’autre conjoint n’est pas nécessaire*.

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*Si l’immeuble sert de résidence familiale, l’intervention du conjoint est requise.

 

 

Les régimes matrimoniaux étrangers

On entend par régimes matrimoniaux étrangers tous les régimes matrimoniaux régis par une loi autre que le Code civil du Québec. La prudence est de mise dans ces cas et le courtier doit faire intervenir le conjoint non propriétaire aux contrats, en plus de les faire signer par le conjoint propriétaire à titre de vendeur.