Droits réels et droits personnels
Il est important de distinguer les droits des personnes afin de déterminer quels sont les recours appropriés. Par exemple : la banque prête à un acheteur la somme de 200 000 $, et ce prêt est garanti par une hypothèque sur l’immeuble. Après quelques années, l’acheteur fait défaut de rembourser la banque. La banque pourrait-elle saisir l’immeuble ou prendra-t-elle un recours personnel en remboursement contre l’acheteur?
Les droits réels
Les droits réels s’exercent par rapport à un bien meuble ou immeuble. Les droits réels comprennent le droit de propriété, l’usufruit, l’usage, les servitudes, l’emphytéose. On dit que l’hypothèque est un droit réel accessoire.
Un droit réel permet de suivre le bien, en quelques mains qu’il soit, et se transfère d’un propriétaire à un autre. Une servitude d’Hydro-Québec publiée au Registre foncier sur un immeuble va continuer d’un propriétaire à un autre sans qu’Hydro-Québec n’ait à publier à chaque vente. Le fait que les droits réels soient publiés au registre les rend opposables aux tiers.
Il est important de mentionner que le vendeur doit déclarer tous les droits réels affectant sa propriété. Chez le notaire, le vendeur remettra à l’acheteur tous les titres de propriété qu’il détient. Lors de la préparation de l’acte de vente, le notaire indiquera tous ces droits réels dans l’acte de propriété.
Les droits personnels
Les droits personnels sont les droits qui s’exercent par rapport à une personne. On les appelle aussi les droits de créance.
L’exemple suivant illustre la différence entre le droit réel et le droit personnel :
Pour acheter une propriété, une personne emprunte une somme garantie par hypothèque sur l’immeuble. À la suite d’un défaut de paiement, la banque fait vendre l’immeuble sous contrôle de justice pour se faire rembourser. Si la vente dégage un solde inférieur à la dette, la banque pourra exercer par la suite un recours personnel contre l’acheteur pour obtenir le restant des sommes dues.
