Loi sur le tribunal administratif du logement (pour les ensembles immobiliers)
Bien que la Loi sur le Tribunal administratif du logement1 soit principalement la loi constitutive du Tribunal administratif du logement établissant ses fonctions, son champ de compétence ainsi que de la procédure et des mesures d’appel, elle traite également des dispositions particulières relativement à la conservation des logements et de la conversion d’immeuble locatif en copropriété divise.
Définition
L’article 45 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement définit ce qu’est un ensemble immobilier :
« Dans la présente sous-section, on entend par "ensemble immobilier" plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (chapitre I-3) et si certains d’entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente. »
Nous avons donc quatre éléments essentiels dans cette définition :
- Immeubles (deux ou plus) situés à proximité les uns des autres.
- Immeubles comprenant ensemble plus de douze logements.
- Immeubles administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées en vertu de la Loi sur les impôts.
- Immeubles qui ont en commun un accessoire, une dépendance à l’exclusion d’un mur mitoyen ou une partie de charpente. Il peut s’agir d’une piscine, d’un terrain de jeu, d’une salle d’exercice, etc.
Où chercher pour savoir si un immeuble fait partie d’un ensemble immobilier :
- Certificat de localisation
1 RLRQ, c. R-8.1.
Restrictions
L’article 46 de la loi indique que :
« Nul ne peut, sans l’autorisation du Tribunal, ni aliéner un immeuble situé dans un ensemble immobilier ni conférer sur cet immeuble un droit d’occupation, d’usage ou autre droit semblable, à moins qu’il ne s’agisse d’un contrat de louage.
Ne constitue pas une aliénation, la vente forcée, l’expropriation, la prise en paiement ou la reprise de possession de l’immeuble à la suite d’une convention exécutée de bonne foi.
Tout intéressé, dont le Tribunal, peut s’adresser à la Cour supérieure pour faire constater la nullité d’une convention faite à l’encontre du présent article. »
Ainsi, si l’immeuble correspond à la définition d’un ensemble immobilier tel que décrit précédemment, il faut obtenir une autorisation du Tribunal administratif du logement. Cette règle est, bien sûr, pour protéger les locataires.
Si un propriétaire désire aliéner (c’est-à-dire vendre, échanger, céder, etc.) un ou plusieurs immeubles faisant partie d’un ensemble immobilier ou encore si ce dernier désire conférer un droit impliquant un démembrement du droit de propriété (tel usufruit, usage, emphytéose), il devra obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement2.
L’autorisation peut être demandée aussi par le promettant acheteur3.
2 Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. R-8.1, art. 46(1)
3 Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. R-8.1, art. 46(3)
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Le courtier devrait suggérer au vendeur d’obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement avant de signer un contrat de courtage, et ce, afin d’éviter de travailler inutilement et de faire travailler inutilement d’autres courtiers.
Il pourrait être cependant prématuré de l’obtenir si on ne connaît pas le projet de l’acheteur. Dans un tel cas, la PA ou à défaut la CP devra contenir une condition à l’effet que la vente est conditionnelle à l’obtention de l’autorisation du Tribunal administratif du logement. Une telle demande peut être formulée par le promettant acheteur; cela est prévu à la loi.
