Détermination de la surface locative : les normes de mesurage
En location commerciale, il est courant que le loyer soit principalement déterminé selon un taux fixé en fonction de l’espace occupé, au mètre carré (m2) ou encore au pied carré (pi2). Pour cette raison, il est important que les parties utilisent une méthode reconnue de mesurage de la superficie locative. La norme BOMA (Building Owners and Managers Association) est l’une des plus utilisées et la seule approuvée par l’American National Standards Institute (ANSI).
Les méthodes de mesurage de la BOMA ont fait l’objet, au cours du temps, de plusieurs normes adaptées aux différents types d’immeubles locatifs : immeubles de bureaux, bâtiments industriels, immeubles à commerce de détail, immeubles résidentiels à logements multiples, immeubles à usage mixte, etc.
L’utilisation d’une norme de mesurage permet d’uniformiser le calcul des superficies locatives utilisées pour déterminer les loyers, puisque celle-ci est le plus souvent déterminée par la surface réellement occupée par le locataire, à laquelle on ajoute une quote-part proportionnelle des espaces communs (hall d’entrée, cage d’escalier, ascenseur, etc.). Ces espaces communs peuvent représenter jusqu’à 30 % de l’espace total d’un immeuble à bureaux, mais habituellement beaucoup moins pour un immeuble industriel.
Il est important de savoir que les méthodes de calcul varient selon les normes de la BOMA utilisées, selon le type d’immeuble ou encore l’année de publication de la norme. Pour éviter les litiges, les parties doivent donc s’entendre sur la norme utilisée pour déterminer le loyer. Le courtier du proposant locataire a intérêt à exiger le mesurage de l’espace locatif dans un délai précis, selon une norme précise, et confirmé par un certificat de mesurage. Il pourrait être difficile pour son client de contester un loyer fixé en vertu d’un mauvais mesurage s’il a accepté les conditions du bail sans effectuer ces vérifications au préalable.
