Principales règles selon le type de bail en vigueur
La vente de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux loués n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. Ainsi, le principe qui se dégage de la législation applicable est à l’effet que le bail continuera de lier le locataire au nouveau locateur, soit l’acquéreur de l’immeuble1.
D’ailleurs, le locataire n’aura en aucun temps le droit de mettre unilatéralement fin au bail; il ne pourra le faire qu’avec le consentement du locateur. Il n’en va pas de même pour l’acquéreur2, devenu par le fait même le nouveau locateur. Ainsi, le législateur permet à l’acquéreur de mettre prématurément et unilatéralement fin au bail, et ce, suivant certaines conditions. Ces conditions varient selon qu’il s’agisse d’un bail à durée indéterminée ou fixe et qu’il soit ou non publié au Registre foncier.
Bail à durée indéterminée
Le locateur, tout comme le locataire, pourra mettre fin au bail simplement en donnant un avis à cet effet3. L’avis sera donné dans le même délai que le terme fixé pour payer le loyer. Si le paiement du loyer est au mois, l’avis sera d’un mois. Si le paiement du loyer est sur une base hebdomadaire, l’avis sera d’une semaine. Cependant, si le terme de paiement est de plus de trois mois, l’avis ne pourra excéder trois mois4. Dans ce cas, l’acquéreur bénéficie du même droit que le locateur d’origine, et les droits du locataire ne sont pas modifiés.
La publication d’un bail commercial à durée indéterminée n’a aucune incidence sur le terme du bail ou sur la possibilité d’y mettre fin prématurément.
Délai de l’avis selon qu’il s’agisse d’un bail à durée fixe ou déterminée
S’il reste 12 mois ou moins au bail
Au moment de la vente de l’immeuble, s’il reste 12 mois ou moins à courir au terme du bail, personne ne pourra y mettre fin prématurément. L’acquéreur, c’est-à-dire le nouveau locateur, devra respecter le bail jusqu’à la fin de son terme, et ce, qu’il soit inscrit ou non au Registre foncier5.
S’il reste plus de 12 mois
Si le bail n’est pas publié avant que l’acte de vente lui-même ne soit publié, le nouveau locateur, soit celui qui vient d’acquérir l’immeuble, devra respecter le bail un certain temps6. En effet, l’acquéreur pourra y mettre fin à un seul moment, soit à l’expiration des 12 mois suivant la vente, à la condition d’avoir donné un préavis d’au moins six mois au locataire. Le défaut de donner ce préavis de six mois entraînera la perte du droit de résilier le bail et le nouveau propriétaire devra respecter le bail jusqu’à la fin.
Si le bail a été publié avant l’inscription de l’acte de vente lui-même, l’acquéreur devra respecter le bail jusqu’à la fin de son terme, et ce, peu importe sa durée.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Portez attention à ces situations afin de remplir vos obligations déontologiques d’information et de conseil :
- Lorsque vous êtes impliqué dans la négociation d’un bail commercial et que votre client est le locataire, vous devriez lui parler des avantages de faire publier son bail au Registre foncier.
- Lorsque vous agissez comme intermédiaire dans l’achat d’un immeuble à espaces commerciaux, vous devriez prévoir une clause relativement à la vérification du Registre foncier afin de constater les baux qui y apparaissent.
1 Art. 1936 C.c.Q.
2 Art. 1937 C.c.Q.
3 Art. 1882 (1) C.c.Q.
4 Art. 1882 (2) C.c.Q.
5 Art.1887 (2) C.c.Q.
6 Ibid.
