Entretenir et réparer les lieux
Entretien
Le locateur a le droit de vérifier l’état de l’immeuble loué, d’y effectuer des travaux et de le faire visiter à un locataire ou un acquéreur éventuel. Il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable1.
En vertu de l’article 1864 du Code civil du Québec, il incombe au locateur d’effectuer toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien qui sont à la charge locataire2. Ce n’est cependant pas toujours le cas. Même menues, les réparations découlant d’un vice de construction ou d’une malfaçon (ex. : inondation causée par un mauvais entretien de la toiture, usure normale ou cas de force majeure) sont de la responsabilité du locateur et non du locataire.
Réparations
Notons que le locateur qui procède à des réparations urgentes et nécessaires à la conservation ou à la jouissance du bien loué peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire3.
Le locateur pourra se dégager ou réduire sa responsabilité si le locataire manque à son obligation d’aviser le locateur d’une défectuosité ou d’une détérioration importante de l’immeuble loué dans un délai raisonnable.
Pendant la durée du bail, le locateur doit faire les réparations nécessaires à l’immeuble, sauf les menues réparations qui sont à la charge du locataire.
Le locataire est par exemple responsable des réparations et de l’entretien courant des installations électriques, de la plomberie et du chauffage, ainsi que des revêtements de sol, des murs et des plafonds. Le coût des réparations aide souvent à distinguer s’il s’agit de grosses réparations ou de menues réparations.
Toutefois, n’étant pas d’ordre public, cette obligation ne fait pas exception, car les conditions du bail pourraient être à un autre effet (ex. : clause dans laquelle le locateur délègue au locataire la responsabilité de réparations qui normalement lui reviennent, telles les vitrines).
1 Art. 1857 C.c.Q.
2 Art. 1864 C.c.Q.
3 Art. 1865 (2) C.c.Q.
