Distinction entre la sous-location et la cession de bail
La principale différence entre la sous-location et la cession de bail se situe au niveau de la responsabilité du locataire. S’il y a sous-location du bail, le locataire d’origine demeure locataire avec tous ses droits et obligations, et ce, bien que le sous-locataire paie au propriétaire le montant du loyer. Si ce dernier fait défaut de payer, le locateur a un recours contre son locataire qui demeure toujours responsable du bail. En fait, le bail original demeure en vigueur dans le cas de la sous-location, l’entente de sous-location ne liant que le locataire et le sous-locataire. Pour cette raison, le sous-locataire n’a souvent pas les mêmes droits que le locataire original même si certains baux prévoient que le sous-locataire peut payer son loyer directement au locateur, et que le locateur peut réclamer le loyer directement au sous-locataire.
S’il y a cession du bail, le cessionnaire (soit celui en faveur de qui la cession de bail a été faite) paiera au propriétaire le montant du loyer. Advenant son défaut de le faire, le locateur n’aura plus de recours contre son locataire d’origine, mais uniquement contre le nouveau locataire (ou cessionnaire) puisque le bail original s’applique entre le locateur et le cessionnaire. La cession de bail résidentiel décharge l’ancien locataire de ses obligations. S’il s’agit d’un bail autre qu’un bail résidentiel, les parties peuvent convenir autrement1. Ainsi, on retrouve certains baux commerciaux qui prévoient que le locataire initial demeure solidairement responsable du paiement du loyer dans le cas d’une cession.
Le locateur pourrait demander la résiliation de la sous-location si le sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires2. Il faut savoir cependant que la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses de sous-location et de cession limitant le droit du locataire de céder ou de sous-louer son bail. Parfois, même la cession et la sous-location seront interdites pour le locataire; le locateur veut se réserver le droit de choisir son locataire. Dans le cadre de la cession, le locateur aura souvent prévu aux conditions du bail que la vente des actions de l’entreprise locataire équivaut à une cession de bail, obligeant le locataire à aviser le locateur s’il vend ses actions et pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail si un tel cas se produisait, le tout au choix du locateur.
1 Art. 1873 C.c.Q.
2 Art. 1875 C.c.Q.
