Garantir l’usage de l’immeuble
Le Code civil du Québec précise la signification de cette garantie.
En effet, le bien doit effectivement servir à l’usage pour lequel il est loué et être entretenu à cette fin pendant toute la durée du bail1. Ainsi, le locateur garantit au locataire qu’il pourra se servir des lieux conformément à la destination des lieux désirée par ce dernier. Cette obligation du locateur existe pour tous les types de baux, mais s’interprète différemment selon qu’il s’agit d’un bail résidentiel ou commercial.
Dans un bail commercial, cette clause est souvent liée à l’obligation du locataire d’utiliser les lieux uniquement pour l’usage commercial prescrit au bail, principalement pour ne pas concurrencer un autre locataire exerçant une autre occupation dans l’immeuble. Un locateur peut, par exemple, permettre à un commerce de vendre des produits de beauté, mais pas d’offrir des soins personnels dans le cas où un salon d’esthétique occupe déjà un espace dans le même immeuble.
Le locateur garantit aussi que le zonage municipal et les autres règles applicables permettent l’usage commercial des lieux.
La destination des lieux fait ici référence à la réelle utilisation que le locataire entend faire des lieux loués. Par exemple, si le locataire veut utiliser les lieux loués pour y exploiter un salon de coiffure, un restaurant ou une clinique médicale, le locateur garantit que cette utilisation est conforme à toute réglementation applicable aux lieux loués, telle la réglementation municipale. Le locateur garantit de plus que l’immeuble lui-même est adéquat à l’utilisation prévue, par exemple au niveau de l’électricité, de sa structure, etc.
Étant donné l’ampleur de cette garantie, un locateur averti aura le réflexe de faire incomber ce fardeau au locataire, les dispositions des baux commerciaux n’étant pas d’ordre public. Cette clause se retrouve d’ailleurs fréquemment sur les promesses de location.
Le locateur ne doit pas changer la forme ou la destination du bien loué pendant la durée du bail, en faisant une transformation qui occasionnera une diminution de la jouissance du locataire (ex. : diminuer la superficie louée ou modifier les divisions du bien loué). En cours de bail, le locateur ne pourrait non plus transformer un lieu loué à des fins commerciales en un lieu loué à des fins résidentielles.
1 Art. 1854 (2) C.c.Q.
