Forme et contenu du bail
La forme
Depuis le 1er septembre 1996, le bail type émanant du Tribunal administratif du logement est un formulaire obligatoire. Il faut cependant nuancer en précisant que c’est le cas pour tout bail résidentiel écrit. Il s’agit d’un formulaire obligatoire dont le contenu découle de dispositions du Code civil du Québec dites d’ordre public.
Cependant, même si les parties ne sont pas liées par ce bail type, cela ne signifie pas qu’il n’existe pas de bail entre elles. Il s’agit là d’une erreur très fréquente de la part des courtiers immobiliers et du public en général. En effet, la loi reconnaît que si une personne, avec l’autorisation du propriétaire, occupe un logement en échange d’un paiement, cela constitue un bail (même verbal) et les règles énoncées ci-dessous trouvent application. Il sera seulement plus difficile d’en prouver le contenu. Il est important que vous sachiez que le bail est tout de même valide entre les parties et que le locateur qui n’a pas utilisé le formulaire obligatoire ou qui l’a modifié contrevient à certaines dispositions de la loi.
Le formulaire de bail doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement incluant notamment1 :
- une chambre;
- un appartement;
- un appartement détenu en copropriété divise (communément appelé condominium);
- une maison.
Le contenu
Contrairement au bail commercial, les dispositions du Code civil du Québec relatives au bail résidentiel sont d’ordre public, sauf exception. La notion d’ordre public signifie que les parties ne peuvent contrevenir à une disposition du Code civil par une clause du bail. Ainsi, toute convention au contraire entre le locateur et le locataire n’aurait aucune valeur légale.
Conséquemment, en vertu du Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l’avis au nouveau locataire2, il existe différents formulaires de bail obligatoires résultant d’un règlement :
- bail entre le locataire et le propriétaire (excluant toutes les situations énoncées ci-après);
- bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile;
- bail d’un logement à louer dans une coopérative;
- bail d’un logement à loyer modique;
- bail d’un logement dans un établissement d’enseignement.
Le formulaire de bail de logement obligatoire assure une uniformité dans les conditions faisant l’objet de l’entente entre les parties :
- Description du logement;
- Destination permise;
- Accessoires et dépendances;
- Meubles inclus;
- Durée du bail, qui peut être fixe ou indéterminé en vertu de l’article 1851 du C.c.Q.;
- Loyer (articles 1855, 1903 et 1904 C.c.Q.);
- Services et conditions, incluant le règlement de l’immeuble, les taxes et les coûts de consommation;
- Restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail;
- Avis au nouveau locataire ou au sous-locataire pour connaître le coût du loyer payé par le locataire précédent.
Dans le cas de l’achat ou de la vente d’un immeuble locatif, le courtier peut utiliser le formulaire Logements et baux – Liste détaillée (PDF) pour fournir ou consulter l’information relative aux baux de logements effectifs et leurs principales caractéristiques.
1 Art. 1892 C.c.Q.
2 L.R.Q., c. R -8.1, r.3.
