Amortissement brut de la dette (ABD)

L’analyse de l’emprunteur a été jusqu’ici centrée sur la vérification de son revenu et de sa volonté de payer par l’examen de son historique de crédit. Une part importante de la capacité de rembourser d’un emprunteur est toutefois basée sur la relation entre son revenu et le prêt demandé.

On utilise deux ratios pour vérifier si l’emprunteur a un revenu suffisant pour rembourser ses dettes. Le ratio d’endettement brut (ABD) comprend toutes les dettes liées au logement. Le ratio d’endettement total (ATD) comprend toutes les dettes liées au logement plus tous les autres prêts (solde de cartes de crédit, prêt auto, etc.).

Ratio d’endettement brut (ABD)

Le radio d’endettement brut est le pourcentage du revenu annuel admissible et nécessaire à l’emprunteur pour faire tous les paiements liés au logement, incluant :

• le capital;
• les intérêts;
• l’impôt foncier (taxes municipale et scolaire);
• les frais de chauffage;
• les charges de copropriété (50 %), s’il y a lieu.
   

Les quatre premiers coûts (Capital, Intérêts, Taxes, Chauffage) sont résumés par l’acronyme « CITC »*.

Étant donné que l’ABD est un ratio, il est important que les deux données comparées correspondent à la même période. Par exemple, si les paiements CITC sont mensuels, il faut les diviser par le revenu total mensuel de l’emprunteur. Si les paiements CITC sont calculés pour une année entière, on les divise par le revenu brut annuel de l’emprunteur. Ceci est aussi vrai pour l’ATD abordé à la section suivante.

De façon générale, les prêteurs acceptent un ratio ABD maximal de 32 % pour consentir un prêt conventionnel et de 39 % pour un prêt assuré. Autrement dit, seul un pourcentage de 32 % ou de 39 % du revenu brut de l’emprunteur peut être consacré aux paiements CITC (plus la moitié des frais de condo pour les prêts ayant un ratio prêt-valeur de 80 % et moins).

Cette limite est basée sur la pratique et sur les politiques institutionnelles ainsi que sur les normes de l’assureur (ex. : SCHL pour un prêt à ratio élevé).

Dans le cas des prêts à rapport élevé assurés, la prime d’assurance en cas de défaut est ajoutée au montant de l’hypothèque et l’ABD comprend la prime d’assurance hypothécaire.

Voici un exemple de calcul de l’ABD.

Versements hypothécaires (capital et intérêts) : 1 100 $ par mois
Taxes : 100 $ par mois
Chauffage : 75 $ par mois
Revenu mensuel : 4 500 $

Comment calculer l’ABD?

Ce qui donne un pourcentage (x 100) de 28,33 %. En utilisant cette mesure uniquement, le client se qualifierait pour un prêt hypothécaire puisque son ABD de 28,33 % est inférieur au ratio maximal 32 %.