Préapprobation et préqualification hypothécaires
Même si elles sont optionnelles, la préapprobation et la préqualification hypothécaires sont des outils qui peuvent s’avérer utiles pour l’acheteur.
Préapprobation hypothécaire
La préapprobation hypothécaire permet à un prêteur d’analyser la situation financière du client afin d’estimer la valeur maximale du prêt qu’il pourrait lui accorder, ainsi que les conditions de cet emprunt. Cela exige que l’acheteur lui transmette les documents nécessaires. Le prêteur qui consent une préapprobation hypothécaire peut garantir le taux d’intérêt et les autres conditions du prêt pour une période donnée allant habituellement de 60 à 130 jours.
La préapprobation constitue une forme d’engagement du prêteur. À l'échéance de cette limite, la préapprobation n’est plus valide et l’acheteur qui en a toujours besoin doit renouveler sa demande.
La préapprobation hypothécaire peut être un avantage concurrentiel important pour le client à la recherche d’une propriété dans certains marchés très compétitifs.
Il est important de savoir que la préapprobation ne constitue pas une approbation finale du prêt, qui elle, peut prendre en considération d’autres données supplémentaires, notamment le gage hypothécaire.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Attention!
Le courtier qui représente un acheteur doit le conseiller, notamment sur le prix des propriétés convoitées. Il doit rappeler à son client que le montant du prêt pourrait ne pas couvrir certaines dépenses comme les frais de clôture, les frais de déménagement, certains coûts d’entretien ou de rénovation, la rétribution de son courtier s’il désire qu’elle soit ajoutée au financement, etc.
Document requis lors de l’approbation hypothécaire
En vertu de la clause 6.2 de tous les formulaires de promesse d’achat, l’acheteur est tenu de fournir au vendeur une copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir le montant du prêt demandé. Cet engagement doit être réel et sans conditions.
Le courtier doit vérifier le document confirmant l’engagement du prêteur qui doit contenir minimalement les informations suivantes :
- Le nom et l’adresse du prêteur;
- Le nom du ou des emprunteurs;
- L’adresse de l’immeuble faisant l’objet de la demande;
- Le montant du prêt ou le fait que le prêt a été consenti à un montant égal ou supérieur à celui prévu à la promesse d’achat;
- Le nom du responsable du prêt et les coordonnées de l’institution financière (aucune signature nécessaire).
Pour plus d’information sur le sujet, consultez l’article Approbation hypothécaire : le document requis.
Préqualification hypothécaire
La préqualification hypothécaire est une estimation de la capacité d’emprunt maximale, sans engagement du prêteur ou du courtier hypothécaire. Cet outil peut être utile pour un acheteur qui amorce son projet d’achat et qui désire avoir une idée approximative de la gamme de prix des propriétés qui lui sont accessibles.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Le courtier immobilier peut effectuer un calcul de préqualification, mais il doit être très prudent, car il pourrait engager sa responsabilité professionnelle. En aucun cas son estimation ne constitue un jugement professionnel de la situation du crédit du client.
Il est plutôt recommandé de conseiller au client de consulter un professionnel hypothécaire, puis d’accompagner le client dans la recherche de propriétés une fois sa capacité d’emprunt estimée.
! BON À SAVOIR
Que ce soit pour la préapprobation ou la préqualification hypothécaire, il peut être utile pour le courtier de demander à son client si le résultat obtenu tient compte d’un test de résistance hypothécaire (Mortgage Stress Test). Il s’agit d’une simulation de la capacité d’emprunt de l’acheteur en cas de hausse de 2 % du taux d’intérêt estimé.
En effet, depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs qui financent leur achat immobilier résidentiel sans contracter d’assurance hypothécaire (comme c’est souvent le cas lorsque l’emprunteur verse 20 % ou plus de la mise de fonds) doivent eux aussi être soumis à un test de simulation de crise par leur prêteur hypothécaire. Cette modification à la ligne directrice B-20 est émise par le Bureau du surintendant des institutions financières.
En vertu de ce test, l’emprunteur doit démontrer qu’il est en mesure de rembourser son prêt hypothécaire au plus élevé des taux suivants : celui de son contrat d’emprunt plus 2 %, ou le taux fixe de cinq ans affiché par la Banque du Canada. Jusqu’à maintenant, ce test était obligatoire uniquement pour les emprunteurs qui souscrivaient une assurance hypothécaire.
