Vente pour taxes

Outre le Code civil du Québec, la Loi sur les cités et villes¹ permet aux municipalités de procéder au recouvrement des taxes municipales impayées au moyen de la vente des immeubles pour non-paiement des taxes². Bien que cette méthode de recouvrement de taxes soit régie par un processus rigoureux, il n’en demeure pas moins qu’elle ne nécessite aucun jugement au préalable.

Le courtier doit être prudent lorsque l’immeuble en vente est assujetti à des arrérages de taxes municipales, car cela pourrait nuire à la réalisation de la transaction.

En vertu de la Loi sur les cités et villes, un retard de six mois suivant la date de l’avis du dépôt du rôle de perception est suffisant pour donner droit à la ville à un tel recours³. Bien entendu, chaque municipalité a ses propres politiques à cet effet. À la suite de la présentation par le trésorier de la municipalité d’un état, le conseil municipal pourra ordonner au greffier de procéder à la vente des immeubles par enchère publique⁴.

Avis

Dès la première publication de l’avis, le greffier doit en transmettre une copie au Bureau de la publicité des droits⁵. L’officier aura dès lors l’obligation d’informer tout intéressé dont le nom apparaît au Registre foncier (propriétaire de l’immeuble, créancier hypothécaire, etc.).

Déroulement de l’enchère publique

Le greffier publiera un avis sur le jour, l’heure et l’endroit où se tiendra l’enchère publique, et ce, dans les 30 jours de l’ordonnance du conseil municipal⁶. Cet avis public fera l’objet de deux publications dans un journal de la municipalité, la vente ne pouvant avoir lieu avant l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de la dernière publication⁷. L’immeuble est octroyé à l’enchérisseur le plus élevé⁸.

Prix payé

Afin de rendre la vente effective, le plus haut enchérisseur, aussi appelé adjudicataire, doit payer le prix immédiatement lors de l’enchère publique sans quoi l’immeuble sera remis en vente⁹. Le prix doit couvrir au minimum :

• les taxes municipales, les intérêts et les pénalités impayés;
• les taxes scolaires et les intérêts impayés;
• les frais de publication de l’avis dans le journal;
• les frais reliés à l’avis expédié par courrier recommandé;
• les frais de recherche de titres de propriété;
• les frais d’inscription au Bureau de la publicité des droits;
• les frais de radiation au Bureau de la publicité des droits;
• les frais du Bureau de la publicité des droits pour la préparation de l’état de collocation;
• les droits et honoraires au ministre des Finances représentant 3 % du prix de la vente;
• la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente du Québec (TVQ), lorsqu’applicables.
   

Droit de retrait

Le plus haut enchérisseur devient donc propriétaire de l’immeuble le jour même de l’enchère et il pourra en prendre possession. Cependant, l’ancien propriétaire bénéficie d’un droit de retrait pendant l’année suivant la vente aux enchères¹⁰. Il peut ainsi racheter l’immeuble en payant à l’adjudicataire le prix de vente majoré d’un intérêt de 10 % l’an. L’adjudicataire ne peut s’opposer à l’exercice par l’ancien propriétaire de son droit de retrait.

Acte de vente

À l’expiration de la période d’un an, le conseil municipal pourra consentir un acte de vente à l’adjudicataire¹¹. Cependant, il serait possible que l’ancien propriétaire y consente avant, auquel cas il devra intervenir à l’acte de vente¹².

Effets d’une telle vente

Ce type de vente transfère le droit de propriété de l’ancien propriétaire au plus haut enchérisseur et a l’effet d’éliminer toute hypothèque affectant l’immeuble¹³.
 

¹ Loi sur les cités et villes (RLRQ c. C-19).
² Art. 511-530 RLRQ c. C-19
³ Art. 511 RLRQ c. C-19
⁴ Art. 512 RLRQ c. C-19
⁵ Art. 514(2) RLRQ c. C-19
⁶ Art. 513(1) RLRQ c. C-19
⁷ Art. 514(1) RLRQ c. C-19
⁸ Art. 517 RLRQ c. C-19
⁹ Art. 519 RLRQ c. C-19
¹⁰ Art. 521 RLRQ c. C-19
¹¹ Art. 525(1) RLRQ c. C-19
¹² Art. 525(2) RLRQ c. C-19
¹³ Art. 528 et 529 RLRQ c. C-19