Ordres de priorité du Code civil du Québec

Chacune des priorités énoncées à l’article 2651 du Code civil du Québec est reprise ci-dessous, accompagnée des explications pertinentes ainsi que de leurs incidences respectives dans le travail du courtier.

Frais de justice

Ces frais peuvent être exécutés autant sur les biens meubles que sur les biens immeubles du débiteur¹. On parle ici des frais et des dépenses engagés pour faire la saisie et la vente des biens, des frais d’huissier et des frais de procédures judiciaires.

On pourrait également inclure les frais d’électricité ou d’entreposage dans un cas, par exemple, où il faudrait garder des aliments au froid afin de les conserver.

Ce type de priorité est opposable uniquement envers les créanciers du débiteur, ce qui a comme effet de restreindre l’étendue de l’opposabilité de cette créance prioritaire. Cette priorité n’est donc pas opposable envers les tiers en général.

Concrètement, dans la mesure où le débiteur vend son immeuble, la priorité ne pourra être exercée par le créancier sur cet immeuble. Le créancier peut toujours exercer son recours contre les autres biens meubles ou immeubles du débiteur, mais la priorité ne sera pas opposable au nouveau propriétaire qui vient d’acquérir l’immeuble.

Nonobstant ce qui précède, tant et aussi longtemps que l’immeuble n’est pas vendu, une telle priorité pourrait avoir une incidence sur le travail du courtier puisqu’elle peut affecter des biens immeubles. Un créancier pourrait exercer son recours prioritaire contre l’immeuble à vendre, et ce, avant la réalisation du contrat de courtage. Il est donc important que le client vendeur fasse part de cette éventualité afin que le courtier qui le représente adapte la mise en marché en conséquence.
 

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¹ Art. 2652 C.c.Q.

 

 

Créance du vendeur impayé

Il est question ici du vendeur qui, dans le cadre de l’activité de son entreprise, vend un bien meuble à une personne physique – un consommateur – qui n’exploite pas une entreprise.

Exemple : un marchand de meubles vend un réfrigérateur à Josée pour son usage personnel. Josée se fait livrer son réfrigérateur la semaine suivante, mais bénéficie d’un terme pour en payer le prix d’achat. S’il y a une vente en justice des biens de Josée, le marchand de meubles pourra se prévaloir de sa créance prioritaire et exiger le produit de la vente de ce réfrigérateur, et ce, prioritairement à tous les autres créanciers.

Ainsi, cette priorité de second rang ne s’applique pas aux immeubles et aura donc très peu d’incidence dans le travail du courtier. Cependant, si le vendeur veut inclure certains biens meubles dans le cadre de la vente immobilière et que ces meubles ne sont pas entièrement payés, cela pourrait avoir des répercussions sur la vente.

Créances de ceux qui ont un droit de rétention sur un meuble

Ce type de priorité de troisième rang constitue une sûreté réelle. Cette priorité est accordée par le Code civil du Québec à certains créanciers qui doivent conserver un bien meuble qui leur a été remis – afin d’exécuter leur prestation de service, par exemple – et ce, jusqu’à ce qu’on leur paie les sommes convenues au contrat.

Une entreprise exerce un droit de rétention sur un bien lorsque pour exécuter son service elle doit avoir le bien en sa possession.

Exemple : pour exécuter son engagement contractuel, une entreprise de transport, de déménagement ou d’entreposage doit temporairement être en possession des biens meubles à transporter.

Autre exemple : un garagiste fait une réparation sur l’automobile de Claude. Tant que le garage ne sera pas payé, il pourra conserver l’automobile de Claude.

Seuls les meubles sont assujettis à cette priorité. Conséquemment, cette catégorie de priorité aura très peu d’incidence sur le travail du courtier, sauf dans le cas d’une transaction impliquant la vente d’une entreprise.

Créances de l’État

Les créances de l’État considérées par la loi comme étant prioritaires sont restreintes et ne comprennent que les impôts provincial et fédéral sur le revenu, les déductions à la source, la TPS et la TVQ. Elles constituent une priorité de quatrième rang.

Ce type de créance prioritaire ne vise que les biens meubles et non les biens immeubles². Conséquemment, cette catégorie de priorité aura très peu d’incidence sur une transaction immobilière.
 

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² Art. 2653 C.c.Q.
 

Cas des créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers

On fait référence ici aux droits de mutation sur les immeubles (mieux connus sous le nom de taxe de bienvenue), aux taxes municipales et aux taxes scolaires.

L’article 2654.1 du Code civil du Québec indique que :

« Les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sont constitutives d’un droit réel. Elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu’ils soient. »

Le montant du droit de mutation immobilière qui doit être payé par l’acquéreur de l’immeuble se calcule en deux étapes.

On doit d’abord déterminer la base d’imposition du droit de mutation de l’immeuble. Il s’agit du montant le plus élevé parmi les trois montants suivants :

• le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble, soit le prix d’achat (n’incluant pas la TPS ni la TVQ);
• le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de vente (par exemple, le prix de vente total moins la valeur des meubles);
• la valeur de l’immeuble inscrite au rôle d’évaluation multipliée par le facteur comparatif pour tenir compte de la valeur marchande réelle de l’immeuble. Il ne faut pas se fier uniquement au facteur comparatif apparaissant au compte de taxes puisqu’il peut différer de celui indiqué au rôle d’évaluation. En effet, le compte de taxes ne reflète que le facteur comparatif établi pour le premier exercice financier auquel le rôle s’applique. Il se peut que le facteur comparatif soit modifié subséquemment pour les exercices financiers suivants.
   

Cette catégorie de priorité ne vise que les immeubles, et contrairement aux quatre autres types de créances prioritaires, elle confère un droit de suite au créancier. Elle aura donc une incidence sur la transaction immobilière. Ces créances sont opposables aux autres créanciers ainsi qu’à tous les tiers lorsqu’elles sont constitutives d’un droit réel, sans qu’il soit nécessaire de les publier³. Elles représentent l’exception à la règle.

C’est pourquoi le notaire qui procède à la vente d’un immeuble vérifiera auprès de la municipalité; si des arrérages sont présents, il s’assurera de faire le paiement à même le montant de la vente.
 

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³ Art. 2655 C.c.Q.