Différents types de créances
Créances de l’État et des personnes morales de droit public
Les hypothèques légales de l’État et des personnes morales de droit public peuvent grever autant les biens meubles que les biens immeubles. Tel que précisé dans le cadre des priorités, le mot « État » fait ici référence au Québec et ne comprend pas le fédéral (le Code civil du Québec étant une législation de juridiction provinciale).
Ainsi, il sera possible pour le gouvernement provincial de bénéficier d’une hypothèque légale pour toute somme qui lui serait due en vertu des lois fiscales, notamment l’impôt sur le revenu, la taxe de vente provinciale, les déductions à la source, etc.
Les personnes morales de droit public peuvent obtenir une hypothèque légale uniquement lorsqu’une législation d’application particulière prévoit cette possibilité.
Créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble
Seul l’immeuble qui a été construit ou rénové peut être grevé d’une hypothèque légale. Cette hypothèque n’est acquise qu’en faveur des personnes suivantes qui ont effectivement participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble, et ce, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble ou à raison des matériaux ou des services fournis, soit1 :
- l’architecte;
- l’ingénieur;
- le fournisseur de matériaux;
- l’ouvrier;
- l’entrepreneur ou sous-entrepreneur.
Cette hypothèque existe sans qu’il soit nécessaire de la publier2 et elle subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux3.
Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription au Registre foncier d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.
Dans les cas où il y aura eu inscription d’un tel avis, cette inscription s’éteindra six mois après la fin des travaux, à moins que le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire4.
L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, les matériaux ou les services fournis ou préparés pour ces travaux. Mais lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, aux matériaux et aux services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat5.
Pour avoir droit à l’hypothèque légale de la construction, il faut donc que les personnes ci-dessus mentionnées contractent directement avec le propriétaire de l’immeuble. Si elles ne contractent pas avec le propriétaire, elles doivent dénoncer par écrit leur contrat au propriétaire par un moyen permettant une preuve de réception. Cet avis indique la nature du contrat, le montant du contrat, les dates de début et de fin des travaux ainsi que l’adresse des travaux. Cet avis doit être envoyé avant le début des travaux.
Une fois les travaux terminés, une des personnes ci-dessus mentionnées qui n’a pas été payée doit, à l’intérieur du délai de 30 jours de la fin des travaux, publier un avis d’hypothèque légale6. Il est à noter que la fin des travaux est statuée lorsque l’immeuble peut servir à l’usage auquel il est destiné; on ne parle pas nécessairement de la fin des travaux du sous-traitant en particulier. Autrement dit, il n’existe qu’une seule fin des travaux et non pas une fin pour chaque corps de métier ayant participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble7.
Une fois publié, l’avis d’hypothèque légale reste valide pour une durée de six mois. À l’intérieur de ce délai de six mois, le créancier doit faire signifier au propriétaire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou prendre une action en justice8.
À défaut de le faire, son avis d’hypothèque légale ne sera plus valide et le propriétaire pourra exiger du créancier qu’il le fasse radier à ses frais. Le créancier perd alors sa garantie légale, mais il conserve son recours personnel contre son débiteur.
Une des particularités de l’hypothèque légale de construction est de prendre rang avant tous les autres types d’hypothèques, qu’elles soient conventionnelles ou légales, et ce, peu importe que ces dernières aient été inscrites au Registre foncier avant ou après9.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Vente ou achat de construction neuve
Lorsque vous êtes contacté par un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier pour effectuer la mise en marché de ses constructions neuves, ou que votre client acheteur s’intéresse à ce genre de propriété, vous êtes tenu à vos devoirs et obligations prévus à la Loi sur le courtage immobilier et au Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
Toutefois, dans le cas d’une transaction immobilière impliquant une construction neuve, l’OACIQ constate régulièrement des situations problématiques qui auraient pu être évitées en prenant certaines précautions supplémentaires.
Afin de vous permettre de bien exercer votre rôle de représentant du vendeur ou de l’acheteur, vous trouverez dans l’article Vente ou achat d’une construction neuve : les règles à suivre, plusieurs éléments à l’égard desquels vous devez être vigilant.
1 Art. 2726 C.c.Q.
2 Art. 2726 C.c.Q.
3 Art. 2727(1) C.c.Q.
4 Art. 2727(3) C.c.Q.
5 Art. 2728 C.c.Q.
6 Art. 2727(1) C.c.Q.
7 Denise PRATTE, Les priorités et les hypothèques, dans École du Barreau du Québec, « Collection de droit 2013-2014, vol. 6, Contrats, sûretés, publicité des droits et droit international privé », Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, pp. 170-171.
8 Art. 2727(3) C.c.Q.
9 Art. 2952 C.c.Q.
Créances des syndicats des copropriétaires
Cette hypothèque grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance10.
Elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et les créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent11.
Cette hypothèque s’éteint trois ans après sa publication si le créancier n’a pas pris un recours contre le copropriétaire en défaut ou qu’il n’a pas inscrit un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire12.
10 Art. 2729 C.c.Q.
11 Art. 2729 C.c.Q.
12 Art. 2800 C.c.Q.
Créances qui résultent d’un jugement13
La dernière catégorie de créance qui peut donner naissance à une hypothèque légale est celle qui découle d’un jugement. Un créancier qui a obtenu un jugement d’un tribunal ayant compétence au Québec qui porte une condamnation à payer une somme d’argent peut acquérir une hypothèque légale sur un bien, meuble ou immeuble, de son débiteur.
Cette hypothèque s’acquiert par l’inscription d’un avis désignant le bien grevé par l’hypothèque et indiquant le montant de l’obligation et, s’il s’agit de rentes ou d’aliments, le montant des versements et, le cas échéant, l’indice d’indexation. L’avis doit être présenté avec une copie du jugement et être signifié au débiteur14.
Les jugements se prescrivent au Québec après une période de dix ans. Ainsi, à l’expiration de ce délai, si le créancier n’a pas exercé ses recours, la dette équivalant au montant du jugement s’éteint. Conséquemment, l’hypothèque n’a plus d’effet.
13 Art. 2724 4° C.c.Q.
14 Art. 2730 C.c.Q.
