Notion de garantie d’une créance

La plupart des transactions seront conditionnelles à l’obtention d’un prêt garanti par une hypothèque immobilière ou à la radiation d’une hypothèque existante. Les immeubles en vente seront parfois déjà grevés d’hypothèques existantes qui peuvent être conventionnelles ou légales ou feront l’objet d’un préavis d’exercice. Avant d’aller plus loin, voyons le principe de base qui explique le désir des créanciers de garantir leur créance.
 

Gage commun des créanciers (les biens du débiteur qui garantissent sa dette)

Les biens meubles et immeubles d’une personne sont affectés à l’exécution de ses obligations et constituent le gage commun de ses créanciers. Ainsi, tous les biens d’une personne peuvent servir à payer toutes ses dettes en cas de défaut.

Les créanciers peuvent agir en justice pour faire saisir et vendre les biens de leur débiteur. S’il y a plusieurs créanciers, la distribution du prix se fait en proportion de leur créance, à moins qu’il n’y ait entre eux des causes légitimes de préférence. Devant le risque que comporte l’égalité de tous nos créanciers relativement à nos biens, il est logique que certains de nos créanciers, vu l’importance de la dette et le risque que cela comporte, désirent être préférés aux autres.

Les causes légitimes de préférence sont les priorités et les hypothèques.

Tout d’abord, il faut préciser que la législation indique que certains biens sont insaisissables¹ ou peuvent être insaisissables au choix du débiteur².

Parmi les biens insaisissables³, on compte :

• les meubles du débiteur qui garnissent sa résidence principale et servent à l’usage du ménage et qui sont nécessaires à la vie de celui-ci, jusqu’à concurrence d’une valeur marchande de 7 000 $ établie par un officier saisissant, sauf si ces meubles sont saisis pour les sommes dues sur leur prix d’achat⁴ (en vertu de la priorité du vendeur impayé⁵);
• la nourriture, les combustibles, le linge et les vêtements nécessaires à la vie du ménage;
• les instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle du débiteur, sauf si ces meubles sont saisis par un créancier détenant une hypothèque sur ceux-ci⁶.

Parmi les biens que le débiteur a le choix de soustraire à la saisie⁷, on compte :

• les vases sacrés et autres objets servant au culte religieux;
• les papiers et portraits de famille, les médailles et autres décorations;
• les biens donnés ou légués sous condition d’insaisissabilité;
• les aliments accordés en justice;
• une partie des traitements, salaires et gages bruts, selon ce qui est prévu au Code de procédure civile⁸;
• certaines prestations de régime de retraite ou prestations périodiques d’invalidité;
• un immeuble servant de résidence principale au débiteur lorsque la créance est inférieure à 10 000 $, sauf dans les cas prévus par la loi⁹.

Dans le cadre du présent guide, seules les notions de priorité et d’hypothèque qui ont une conséquence sur les activités du courtier immobilier, sont abordées.
 

¹ Art. 2648 et 2649 Code civil du Québec (C.c.Q.); art. 552, 553, 553.1 et 553.2 Code de procédure civile (C.p.c.)
² Art. 552 C.p.c.
³ Art. 553, 553.1 et 553.2 C.p.c.
⁴ Art. 2648(1) C.c.Q.
⁵ Art. 2651 2º C.c.Q.
⁶ Art. 2648(2) C.c.Q.
⁷ Art. 552 C.p.c.
⁸ Art. 553(11) C.p.c.
⁹ Art. 553.2 C.p.c