Types d'assurances hypothécaires
L’assurance sur l’emprunteur hypothécaire, parfois appelée « assurance hypothécaire », se distingue de l’assurance pour défaut de paiement hypothécaire qui est aussi souvent appelée « assurance hypothécaire ».
L’assurance hypothécaire pour défaut de paiement protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, alors que l’assurance sur l’emprunteur hypothécaire protège l’emprunteur. Elle est conçue pour libérer l’emprunteur de la nécessité de faire des paiements hypothécaires au prêteur en cas de circonstances imprévues qui l’empêcheraient de respecter les conditions de son contrat hypothécaire.
Les prêteurs hypothécaires telles les banques, les fiducies, les sociétés hypothécaires, les caisses populaires et les compagnies d’assurances sont réglementés au niveau fédéral ou provincial. De façon générale, la réglementation prévoit un ratio prêt-valeur maximal pour ces prêteurs, lequel est habituellement de 80 %. Les prêteurs institutionnels ne peuvent donc normalement pas consentir des prêts représentant plus de 80 % de la valeur marchande de la propriété visée, à moins que le prêt soit assuré. L’assurance hypothécaire est offerte pour les prêts représentant jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété.
L’assurance en cas de défaut offre une protection au prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle transfère le risque du prêteur hypothécaire à l’assureur hypothécaire. Le prêteur paie une prime d’assurance en cas de défaut à l’assu¬reur pour que ce dernier prenne en charge le risque de défaut de paiement de l’emprunteur. Le coût de cette assurance est habituellement transmis à l’emprunteur.
Lorsque la demande est acceptée par l’assureur, l’institution prêteuse ajoutera le montant de la prime d’assurance au prêt hypothécaire que devra payer l’emprunteur.
Un prêt hypothécaire à ratio élevé est normalement assujetti à une prime d’assurance hypothécaire progressive basée sur le ratio prêt-valeur.
Habituellement, plus ce ratio est élevé, plus la prime est importante.
Ratio prêt-valeur — Prime s'appliquant au montant total du prêt
65 % ou moins ⇒ 0,60 %
65,01 à 75 % ⇒ 1,70 %
75,01 à 80 % ⇒ 2,40 %
80,01 à 85 % ⇒ 2,80 %
85,01 à 90 % ⇒ 3,10 %
90,01 à 95 % ⇒ 4,00 %
Source : SCHL
Lorsque le montant de la prime est ajouté au montant de l’hypothèque, il n’est pas inclus dans le calcul du ratio prêt-valeur. Toutefois, l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD) s’appliquent à la totalité du paiement hypothécaire, y compris le montant de la prime d’assurance. De plus, si la prime est ajoutée au montant de l’hypothèque, la pleine valeur nominale de l’hypothèque, y compris la prime, est assurée.
