Types de prêteurs
Prêteurs A et B
Qu’est-ce qu’un prêteur?
Un prêteur est une personne, un groupe de personnes ou une institution qui met des fonds hypothécaires à la disposition d’emprunteurs. Il peut s’agir d’institutions financières, d’organismes gouvernementaux ou de particuliers, soit :
- une banque;
- une coopérative de services financiers;
- une compagnie d’assurances;
- une société mutuelle d’assurances;
- une société de secours mutuels;
- une société d’épargne;
- une société de fiducie;
- une société de prêt;
- une association de détail au sens de la Loi sur les associations coopératives de crédit (L.C. 1991, c.48).
Prêteurs A
Les prêteurs A, également connus sous le nom de prêteurs hypothécaires « privilégiés », comprennent les six grandes banques canadiennes (CIBC, TD, Banque Scotia, Banque nationale, BMO, RBC) et quelques autres prêteurs qui sont en mesure de fournir les meilleurs taux hypothécaires disponibles.
Généralement, ces prêteurs ont des exigences de prêt plus élevées et ne prêtent de l’argent qu’à des candidats ayant de bons antécédents de crédit.
Pour être approuvé pour un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur A, un acheteur doit aussi être en mesure de répondre aux exigences d’un test de résistance hypothécaire. Implanté depuis 2018, ce test implique qu’un demandeur se qualifie pour un emprunt au taux le plus élevé entre le taux de référence de la Banque du Canada ou le taux du prêteur + 2 %.
Bien qu’il soit plus difficile de se qualifier pour un prêteur A ou un prêt hypothécaire de premier ordre, ces prêteurs offrent habituellement de meilleurs taux et de meilleures conditions générales.
Prêteurs B
Dans le cas où un demandeur ne se qualifie pas pour un prêt auprès d’un prêteur A, il pourrait lui être possible de contracter un emprunt auprès d’un prêteur B.
Les prêteurs B ne sont pas aussi strictement réglementés que les prêteurs A, mais ils sont souvent plus flexibles lorsqu’il s’agit d’obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire.
Autres types de prêteurs
Prêteurs alternatifs
Il se peut que les critères de qualification utilisés par les prêteurs A soient trop restrictifs pour certains emprunteurs. Les prêteurs hypothécaires alternatifs peuvent utiliser des critères de qualification différents ou faire preuve de plus de flexibilité dans leur application. Cela peut permettre à un acheteur d’obtenir un financement dans les cas où il ne dispose pas d’une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété et qu’il ne peut donc pas se qualifier pour un prêt conventionnel auprès d’un prêteur A.
Parmi les prêteurs alternatifs, on compte les prêteurs hypothécaires privés, certaines coopératives de crédit, les prêteurs monolines et « B » et les petites banques.
Prêteurs hypothécaires privés
Un prêteur hypothécaire privé est un particulier ou une entreprise qui prête de l’argent en privé, qui n’a pas à répondre aux exigences réglementaires des banques et autres institutions financières. Cela lui permet de fixer ses propres conditions, autant pour le processus d’approbation que pour l’hypothèque elle-même. Les prêteurs privés se présentent sous différentes formes. Il peut s’agir d’un ami, d’un membre de la famille, d’une entreprise ou d’un opérateur spécialisé dans les prêts privés.
Même s’ils peuvent faire preuve de plus de flexibilité, les prêteurs privés exigent habituellement des taux d’intérêt plus élevés. Les conditions rattachées aux prêts peuvent aussi grandement diverger des conditions accordées par les prêteurs A.
Prêteurs consacrés exclusivement aux prêts d’argent
Certains prêteurs réservent leurs activités au prêt d’argent. Un tel prêteur n’a habituellement pas de succursale, n’offre pas d’autres services connexes (carte de crédit, compte de dépôt) et traite habituellement directement avec les courtiers hypothécaires.
Parmi ces prêteurs, on compte des sociétés de placement hypothécaire et des sociétés cotées ou non en bourse. Ce type de prêteur peut offrir des taux comparables aux prêteurs A, mais à des conditions qui leur sont spécifiques.
Coopératives de crédit
Contrairement aux banques, les coopératives de crédit au Canada appartiennent à leurs membres. Il s’agit d’organisations à but non lucratif, ce qui signifie que les bénéfices réalisés sont remis aux membres sous forme de dividendes (ristournes) ou investis dans l’économie locale.
Au Canada, les coopératives de crédit sont généralement réglementées par le gouvernement provincial. En 2012, le gouvernement canadien a introduit une loi permettant aux coopératives de crédit de devenir réglementées par le gouvernement fédéral.
Les coopératives de crédit sont particulièrement présentes dans l’Ouest du Canada et au Québec. Le groupe financier coopératif Desjardins est le plus grand représentant de ce type de prêteur au Québec.
Petits prêteurs bancaires
Toutes les banques au Canada sont agréées et réglementées en vertu de la Loi sur les banques.
Des banques de plus petite taille, comme la Banque Laurentienne au Québec, sont quand même soumises à cette Loi. Selon le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada, il y avait 80 banques en 2023. Il existe donc plusieurs autres options que les grandes banques les plus connues.
