Introduction à l’hypothèque
Les hypothèques représentent un type de sûreté réelle qui peut affecter les immeubles à vendre et ainsi en diminuer l’équité. Le vendeur garantit à l’acheteur le droit de propriété et que l’immeuble est exempt d’hypothèque, sauf celle prise en charge (ou assumée) par l’acheteur, selon le cas.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Dans le cadre de la rédaction du contrat de courtage vente
- Indiquer le solde de l’hypothèque au contrat de courtage vente en précisant en faveur de quelle institution financière.
- Indiquer cette information au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et noter les précisions relatives à la section concernée.
- Selon les obligations déontologiques du courtier1, on doit recommander au client de consulter son institution financière afin de connaître le montant du solde hypothécaire et de la pénalité qu’il aura à assumer dans le cas d’un remboursement prématuré du prêt garanti par hypothèque immobilière.
Dans le cadre de la rédaction d’une promesse d’achat
- Aucune mention ne doit apparaître à la promesse d’achat concernant l’hypothèque existante du vendeur, puisqu’en vertu du Code civil du Québec, le vendeur doit purger l’immeuble de toute hypothèque existante.
- Dans l’éventualité où l’acheteur désire prendre en charge l’hypothèque existante, indiquez au formulaire Promesse d’achat le numéro de l’Annexe F – Financement et le solde global de l’hypothèque. Remplissez ensuite la section « Prise en charge des obligations hypothécaires existantes » de l’Annexe F.
- Si l’acheteur doit avoir recours à un nouvel emprunt hypothécaire afin de concrétiser son achat, compléter adéquatement la section « Nouvel emprunt hypothécaire » de la Promesse d’achat.
1 Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, L.R.Q., c. C-73.2, r.1, art. 80, 83 et 84.
L’article 2660 du Code civil du Québec définit l’hypothèque comme suit :
« L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code. »
Caractéristiques de l’hypothèque
Les articles 2660 à 2663 du Code civil du Québec permettent d’établir cinq caractéristiques afférentes à la notion d’hypothèque.
Droit réel
Tout d’abord, il s’agit d’un droit réel. Un droit réel s’exerce par rapport au bien lui-même et permet de suivre le bien, peu importe qui en est le propriétaire. C’est pourquoi le notaire qui procède à la vente rembourse l’hypothèque du vendeur et obtient une quittance. Il procédera par la suite à la radiation de l’hypothèque au Registre foncier.
Droit de préférence
L’hypothèque confère un droit de préférence, soit le droit pour le créancier hypothécaire d’être payé avant d’autres créanciers. Ce droit, qui implique que l’hypothèque prend effet et rang au moment de sa publication, s’exerce subséquemment à celui des priorités.
Droit de suite
L’hypothèque confère un droit de suite au créancier qui peut suivre le bien, peu importe en quelques mains il se retrouve et même à la suite de la vente de ce bien.
Indivisible
La quatrième caractéristique est énoncée à l’article 2662 du Code civil du Québec :
« L’hypothèque est indivisible et subsiste en entier sur tous les biens qui sont grevés, sur chacun d’eux et sur chaque partie de ces biens, malgré la divisibilité du bien ou de l’obligation. »
Ainsi, même si le bien est divisible par sa nature, l’hypothèque subsiste sur l’ensemble et sur chaque portion du bien grevé, et ce, jusqu’à parfait paiement de l’obligation qui la sous-tend. Le créancier pourrait renoncer à l’indivisibilité et convenir que certaines parties du bien seront libérées suivant un paiement partiel. Cette renonciation devrait être consignée par écrit dans l’acte constitutif de l’hypothèque.
Publication
La publication de l’hypothèque pour que les droits hypothécaires conférés soient opposables aux tiers est la cinquième et dernière caractéristique2. En plus de rendre les droits des créanciers opposables aux tiers, la publication établit leur rang. Sauf exception, l’existence même de l’hypothèque ne dépend pas de la publication.
2 Art. 2663 C.c.Q.
