Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire
Le préavis n’est pas le recours hypothécaire. Lorsque le débiteur est en défaut de payer la banque, celle-ci voudra mettre fin à son contrat. Pour ce faire, la banque, qui est créancière hypothécaire, devra tout d’abord envoyer un préavis d’exercice à son débiteur et le faire publier ensuite au Bureau de la publicité des droits, accompagné de la preuve de signification au débiteur et, le cas échéant, au constituant ainsi qu’à toute autre personne contre laquelle elle entend exercer son droit1.
Pour remédier à son défaut, le débiteur devra payer la banque à l’intérieur de ce délai. Ainsi le recours de la banque deviendra inutile.
Contenu de ce préavis2
- Dénonciation du défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations.
- Le droit du débiteur ou d’un tiers de remédier au défaut.
- L’indication du montant de la créance en capital et en intérêts.
- La nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer.
- La description du bien hypothéqué.
- Sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien avant l’expiration du délai imparti.
Délais impartis pour exercer un recours à la suite de la publication du préavis
SITUATION ET DÉLAIS
Bien meuble : 20 jours à compter de l’inscription
Bien immeuble : 60 jours à compter de l’inscription
Reprendre le bien meuble ou immeuble dans le but de l’administrer : 10 jours à compter de l’inscription
Si le débiteur vend le bien après l’inscription du préavis d’exercice, celui-ci est inopposable au créancier hypothécaire, à moins que l’acquéreur, avec le consentement du créancier, n’assume personnellement la dette ou que ne soit consignée une somme suffisante pour couvrir le montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier3.
En général, le créancier cherche simplement à être payé. Si le débiteur réussit à vendre l’immeuble avant l’expiration du délai du préavis, il pourra rembourser la banque.
1 Art. 2757 C.c.Q.
2 Art. 2758(1) C.c.Q.
3 Art. 2760 C.c.Q.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Lorsqu'un courtier conclut un contrat de courtage pour la vente d'un immeuble faisant l’objet d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire, il doit :
- s'assurer que le prix d’inscription couvre la dette hypothécaire;
- prévoir un délai raisonnable pour accomplir la vente.
- Si un client retient les services d’un courtier pour la mise en marché de sa résidence faisant l’objet d’un préavis d’exercice, l’information personnelle, confidentielle ou stratégique ne doit pas être révélée, à moins d’autorisation écrite du client4.
- Le préavis d’exercice d’un recours hypothécaire devant être publié au Registre foncier, il est ainsi public et constitue une information pertinente pour un acheteur. Le courtier du vendeur doit aviser son client qu’il est tenu de divulguer cette information à tout acheteur intéressé.
- Enfin, même si la situation financière du vendeur est précaire, cette information ne devra pas être divulguée à un acheteur potentiel tant et aussi longtemps qu’un préavis n’est pas inscrit au Registre foncier.
4 Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, L.R.Q., c. C-73.2, r.1, art. 15(2).
